Ставки проектного финансирования: мышеловка для застройщиков (часть 2)

Сергей Белов 30 сентября 2018 1850

Вестум.RU продолжает разговор о нюансах нового законодательства в сфере проектного финансирования.

В первой части мы рассказали о недовольстве застройщиков условиями банков. Как ни странно, но и банки особо не спешат работать с застройщиками по эскроу-счетам. По факту из тех 55 банков, которым разрешено работать по проектному финансированию, начала такую работу всего пара. Это Сбербанк и банк «Российский капитал», за которым стоит ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Остальные выдерживают паузу. Как считают эксперты в области экономики и финансов, многие банки вообще не станут этим заниматься, например, иностранные (их в списке порядка пятнадцати) и небольшие частные. Одним словом, те банки, у которых разработаны хоть какие-то механизмы работы по проектному финансированию, можно пересчитать по пальцам одной руки. Это банки «Санкт-Петербург», Альфа-банк, Россельхозбанк. А вот, например, руководство банка «Уралсиб» открыто заявило, что они не будут торопиться работать с застройщиками.

У тех банков, которые работают с застройщиками по новым правилам, результаты пока невелики. Сбербанк, к примеру, пока открыл только порядка двух сотен эскроу-счетов. Нареканий же на банкиров у застройщиков очень много. В частности, девелоперы жалуются на то, что банки к требованиям законодательства приписывают ещё и свои собственные. Плюсуют к ставкам разнообразные комиссии, да такие, что застройщикам приходится платить по ставке, которая раза в полтора превышает минимальную. Удивительного тут мало, особенно для тех, кто знаком с российской банковской системой. Жажду наживы ведь никто не отменял. Застройщики, знакомясь с новыми проектами договоров банков по проектному финансированию, просто хватаются за головы. Самое страшное, что по закону девелоперам некуда деваться, работать с банками рано или поздно придётся. Как альтернативу можно рассматривать только сворачивание деятельности и уход с рынка.

Самой острой проблемой, при всём этом, остаётся ставка для застройщиков. Ведь, по сути, застройщик теперь вынужден брать деньги в кредит у банка на строительство своих объектов. А любой кредит банк даёт под процент. Вот тут ситуация очень скользкая, так как никакой фиксированной ставки у банков нет. И на вопрос о ней банкиры отвечают стандартной фразой – «на индивидуальных условиях». Застройщикам приходится считать на пальцах, сколько они должны будут платить банкам, и опасаться того, что они в итоге могут попасть в долговую яму. Конечно, примерно посчитать можно. Понятно, что финансирование будет зависеть от количества денег, которые принесут люди в банк. Вероятно, чем больше их будет, тем ниже должна быть ставка. Но, ведь пока объект строят, всё больше людей будут приносить деньги в банк. Будет ли через пару лет застройщик знать, сколько денег принесли люди в банк и насколько в таком случае должна снизиться ставка? Теоретически должна, а что будет на практике, задают вопрос застройщики и не находят на него ответа. Слишком много факторов могут повлиять на неё. То есть по идее получается, что ставка будет «плавать». Это не может не пугать девелоперов, в памяти свежи жертвы «валютной ипотеки». По сути застройщики подписываясь под плавающую ставку, могут оказаться в такой же ситуации, как люди, взявшие в своё время ипотечные займы в валюте. Выплаты выросли в три раза и стали непосильными для большинства.

На фоне такой картины заявление Минфина и ДОМ.РФ о средних ставках по проектному финансированию, стало для застройщиков сродни глотку свежего воздуха. Чиновники рассказали, что трудятся «над созданием инструментов», которые удешевят проектное финансирование для девелоперов. В частности, создают программу, которая будет гарантировать застройщику получение кредита. Над ней законодатели работают вместе со Сбербанком. Что касается процентной ставки, то в среднем, по заявлению чиновников, она должна составить пять с половиной – шесть процентов. В качестве примера, представители ДОМ.РФ привели сделку Сбербанка с застройщиком по строительству многоэтажного дома в Нижнем Новгороде. Застройщик получает кредит более 300 миллионов рублей под процентную ставку именно 6 процентов, правда, при условии, что застройщик до окончания строительства успеет продать 80% квартир в этом доме.