Что год грядущий нам готовит?
Снова и снова в средствах массовой информации публикуются экспертные мнения о судьбе строительной отрасли, которая будет с 2017 года работать в рамках новых правил. Попробуем реально спрогнозировать, что ждёт строителей в новом году и будут ли изменения, внесённые в № 214-ФЗ, толчком развития важнейшей отрасли экономики.
© Сергей ЗыковГрядут изменения в строительной отрасли, связанные с поправками в 214-ФЗ Дольщики будут защищены, а строители?
В декабре стало известно, что начало работы Фонда дольщиков будет перенесено с января на весну 2017 года. Застройщики смогут более тщательно подготовиться к этому моменту, иначе придётся уходить со строительного рынка. Напомним, что каждый застройщик в 2017 году начнёт отчислять 1% от стоимости возводимого объекта недвижимости (согласно проектной декларации) в Фонд дольщиков (фонд Единого института развития в жилищной сфере) – структурное подразделение АИЖК, курируемое Минэномразвития РФ, который должен стать финансовой «подушкой» жилищного строительства, вместо средств страховых компаний, неохотно работающих на строительном рынке. Вторым обязательным условием для застройщиков станет увеличение уставного капитала застройщиков, минимальная сумма которого будет 2,5 миллионов рублей в зависимости от проектной величины строящегося объекта.
Основная задача Фонда – достройка «проблемных» объектов, а также выплата компенсаций дольщикам там, где достройка объекта невозможна. Объекты будут достраивать избирательно, так как Фонд не может отвечать за фирмы, которые изначально планировали мошеннические действия по отношению к дольщикам.
Таким образом, в небытие уйдёт страхование ДДУ и поручительство банков при покупке долевого. С дольщиками всё более – менее понятно и видны перспективы полноценной защиты их прав. Что же ожидает строительные компании?
Финансовая нагрузка и новые требования.
Уже много писалось и говорилось о счетах «эскроу», которые в соответствии с № 214-ФЗ обязаны открыть банки для участников долевого строительства. Экспертное сообщество, в первую очередь отмечает, что такая мера, прежде всего, выгодна крупным девелоперам и банкам, которым «светит» дополнительная ликвидность.
Расчёты, предусмотренные в поправках к № 214-ФЗ, предусматривают строительство жилых домов на кредитные средства. Деньгами дольщиков со счетов «эскроу» застройщики воспользоваться не смогут, то есть прямого финансирования строительства больше не предполагается. Кредит на строительство, в свою очередь, предполагает дополнительные расходы на его обслуживание и выплату процентов, что, безусловно, приведёт к увеличению себестоимости строительства.
Увеличение суммы уставного капитала не позволит небольшим строительным компаниям реально конкурировать с «монстрами» рынка многоэтажного строительства и приведёт к уходу с него более половины всех застройщиков. Они могут заниматься строительством частных домов или переориентироваться на другой вид деятельности, хотя сегодня найти свободную нишу в этой или близких отраслях очень трудно. Такая «чистка» рядов строителей приведёт к некоторой монополизации строительства, особенно в регионах, где много мелких застройщиков, возводящих по одному объекту в год.
Положительным моментом станет закрытие «фирмочек», которые только на бумаге являются строительными компаниями, но не имеют ни технических мощностей, ни коллектива профессиональных работников. Такие «строители» участвуют в тендерах, демпингуя цены на строительные услуги, нанимают подрядчиков, имеющих технику и оборудование, а также бригады гастарбайтеров и курируют финансовые потоки. Зачастую такие горе – застройщики и являются «проблемными», а встречаются и откровенные мошенники, только организующие процесс строительства, а затем бросающие его после получения необходимых денежных средств.
Фонд – панацея?
Самым проблемным моментом работы Фонда может стать продолжающийся кризис строительной отрасли, который может привести к невысокой активности или стагнации на строительном рынке. В этом случае, финансовая «подушка» Фонда может быстро «сдуться», особенно, если обанкротятся несколько крупных застройщиков. Как заделывать такую «брешь в стене» Фонда, никто не знает, так как дополнительных мер по стабилизации его финансового положения не предполагается.
Если подойти к вопросу статистически, то в 2016 году застройщики Краснодарского края могли бы отчислить в Фонд дольщиков более 900 миллионов рублей. Такая цифра получается при расчёте построенной жилой площади, составившей к декабрю – 2,33 миллиона м2 и её средней стоимости – 38,7 тысяч рублей за м2. На решение каких проблем дольщиков хватило бы этих средств, судите сами: только на достройку «Рич Хауса» на ул.Ярославского 113, при его готовности 90%, необходимо более 100 миллионов рублей, долгострои СК «Счастье» на ул. Жигуленко 3 и ул. Домбайская 10 требуют вложений на сумму 400 миллионов рублей, а всего на Кубани требуют финансового вмешательства 94 долгостроя. В 2017 году эта цифра может значительно вырасти. Приходят на ум слова героя мультфильма «Пластилиновая ворона»: «Маловато будет!»
