Как получить неустойку с застройщика?
История с постоянным нарушением сроков строительства, ввода дома в эксплуатацию и требованиями доплат из-за изменившихся экономических условий и кризисов продолжает существовать на строительном рынке нашей страны. Как вести себя дольщику, который честно расплатился с застройщиком, но теряет свои деньги на бесконечных затяжках со сдачей дома, живя в арендованной квартире или с родственниками? Что делать, если стройка заморожена на неопределённый срок? Как получить обратно вложенные средства? На все эти вопросы нет однозначных ответов, но попробуем разобраться в такой ситуации без эмоций.
© Сергей Зыков Вроде бы, закон на стороне дольщиков…
В 2017 году заработали новые поправки в № 214-ФЗ, касающиеся защиты дольщиков от действий нерадивых застройщиков. Ранее закон также защищал покупателей долевого с помощью ДДУ и страхования ответственности застройщика. К сожалению, далеко не всегда строители выполняли и выполняют свои обязательства по договорам долевого участия, ссылаясь на постоянный кризис, санкции и прочие причины. Безусловно, на рынке жилой недвижимости достаточно много серьёзных игроков, отвечающих по своим обязательствам, но немало и временщиков, решивших «срубить капусты по скорому» на строительстве. Теперь таких компаниям придётся уходить с рынка или полностью переориентироваться на нормальную работу в рамках законодательства. Каждая «замороженная» стройка – это крах надежд дольщиков, настоящая семейная катастрофа, особенно, если деньги взяты в банке под залог квартиры в ипотеку. На сегодняшний день более 50 новостроек Краснодара так или иначе являются проблемными. Уже проходили голодовки, встречи с администрацией города и края, но найти инвестора для достройки жилого дома трудно, ведь дольщики не готовы доплачивать новому застройщику, а деньги у бывшего застройщика уже кончились. В этой ситуации многие дольщики уже не хотят квартиру в проблемном доме, а хотят вернуть потраченные средства, чтобы купить «вторичку», как более надёжный вариант недвижимости.
Что делать, если…
В принципе, каждый потенциальный покупатель квартир в новостройке, должен понимать, что сдача дома день в день – редкое явление на российском строительном рынке. Как правило, задержки бывают от 1 до 3 месяцев и более. Если согласно договору дом не сдан, нужно уточнить у застройщика, почему это происходит, но в случае, когда на стройке вдруг перестают работать строители, нужно «бить во все колокола», так как это первый знак, что проблемы есть и они реальные. Нормальные застройщики в таких случаях сами предлагают клиентам перенести на какой-то срок момент сдачи дома, понимая свои трудности и пытаясь их решить. Если вас не уведомили о переносе сроков, нужно сразу выяснить, с чем это связано и какие действия застройщик будет производить далее для исправления ситуации. Статья 6 в 3 части № 214-ФЗ гласит, что если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры. Дольщик не обязан соглашаться на предложенные условия, так как он сможет после окончания строительства предъявить застройщику неустойку за неисполнение сроков договора. В этом случае нельзя подписывать никаких дополнительных соглашений.
В случае, когда застройщик не выходит на связь с соинвесторами после истечения сроков сдачи дома, необходимо обратиться в компанию, при этом фиксируя все свои переговоры документально, в том числе, записав на диктофон и видео. Дольщик имеет право направить на юридический адрес компании – застройщика досудебную претензию, в которой должен потребовать передачу квартиры в определённый срок (на своё усмотрение), указав, что в случае невыполнения этого требования, он обратиться в суд с иском о взыскании компенсации и требованием о передаче квартиры. Дольщику в досудебной претензии обязательно нужно указывать расчёт суммы и банковские реквизиты.
Неустойку можно рассчитать следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), затем на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направлять претензию застройщику нужно заказным письмом с уведомлением и описью вложения с указанием в претензии срока, в течение которого застройщик должен дать ответ (от 10 до 30 дней), а также обратный адрес. Если ответа нет, необходимо обратиться в суд.
Исковые требования могут быть и других видов, например, неустойка, в соответствии с частью 2 статьи 6 № 214-ФЗ, штраф, согласно части 6 статьи 13 № 2300-1-ФЗ «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя и конечно, компенсация морального вреда.
Несколько важных нюансов.
Судебных тяжб бояться не стоит, так как судьи, как правило, встают на сторону дольщиков. С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. Единственным спорным моментом может стать получение необоснованной прибыли истцом. В этом случае, суд снижает размер неустойки, часто по встречному ходатайству ответчика. Если дольщик попал в такую ситуацию, ему следует ссылаться на пункты 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», гласящим, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами здесь могут служить, например, показатели инфляции, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, а также платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.
Всегда следует помнить о сроках исковой давности – 3 года и не затягивать судебные разбирательства на годы, ожидая от застройщика «манны небесной».
И последнее: иск подаётся по числу лиц, участвующих в деле, в районный суд п месту нахождения застройщика, месту жительства дольщика, по месту заключения и исполнения договора. Иск менее 50 000 рублей рассматривает мировой судья по месту нахождения застройщика. Пропускать судебные заседания ни в коем случае нельзя. После получения решения суда нужно возбудить исполнительное производство в Службе судебных приставов.
