Оформление земельного участка под строительство
Главное в процессе оформления земельного участка под строительство - знание законодательства, опыт взаимодействия с администрациями и другими органами власти, а также взаимодействие с проектировщиками и специалистами технических служб, работающих с недвижимостью. Как происходит оформление землеотвода, читайте ниже.
© ikns.ruОформление землеотвода начинается с геодезических изысканий. Землеотвод, как юридическая категория.
Это комплекс различных работ, установленных «Росземкадастром» для определения, установления и закрепления границ земельного участка и документального оформления в земельное дело, без которого невозможно любое строительство от многоэтажек и заводов до ларьков и павильонов. После оформления все данные по земельному участку попадают в базу «Росземкадастра». Компании, занимающиеся этой деятельностью должны лицензироваться, а их сотрудники проходить обязательную аттестацию.
Отдельно нужно рассматривать оформление, так называемых, линейных объектов (линии электропередачи, автомобильные и железные дороги, кабели и другие коммуникации, а также трубопроводы различного вида. Эти объекты имеют большую протяжённость и проходят по различным видам земель в разных муниципальных и региональных образованиях, имеющих разных собственников и правовые режимы.
При оформлении земельных участков под строительство линейных объектов есть ряд нюансов, законодательно фактически нерегулируемых и вызывающих споры, как у потенциальных собственников, так и муниципальных и федеральных властей. Многие юристы предлагают оформлять землю под линейные объекты через понятие сервитута. Частный сервитут оформляется через договор о сервитуте согласно Гражданскому кодексу РФ, а публичный устанавливается законом или другим правовым актом.
Как это происходит.
Оформление землеотводов в последние годы осуществлялось пошагово, начиная с решения о строительстве застройщика, заказчика или инвестора, составления ТЭО (технико-экономического обоснования строительства), затем – выбора земельного участка и проведения проектно-изыскательских работ. Дальнейшие шаги, это:
- оформление землеотвода для строительства и дальнейшей эксплуатации объекта,
- оформление землеотвода под коммуникации с межеванием границ участка,
- перевод категории используемых земель,
- установление права собственности с регистрацией нового объекта недвижимости.
Дальше собственник земельного участка должен получить разрешение на строительство и может начинать его осуществлять.
Отдельной историей при оформлении землеотвода является получение акта выбора земельного участка с последующими инженерными и геодезическими изысканиями с дальнейшим составлением, согласованием и утверждением такого важного документа, каким является «Акт выбора земельного участка и трассы», а также схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории. Следующий шаг – получение разрешения на строительство.
Муниципальные земли, которые предлагаются без предварительного согласования для размещения объектов недвижимости, требуется выигрывать на конкурсах и аукционах (ст.38 Земельного кодекса РФ). Отвод земельного участка выполняется местной администрацией. Срок разрешённого использования земли под строительство – 3 года. Стоимость всего процесса оформления землеотвода зависит от сложности объекта, его местоположения и других факторов, главным среди которых будет изменение категории разрешённого использования земли.
Ограничения при оформлении землеотводов.
Земельный кодекс РФ содержит статьи, где прописаны ограничения в предоставлении и оформлении земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам. Этим категориям нельзя оформить землеотвод в приграничных территориях, определённых Президентом РФ и Законодательством о Государственной границе РФ.
Есть особенности предоставления земельных участков резидентам особых экономических зон(ст.13 Земельного кодекса РФ и ФЗ-116 «Об особых экономических зонах в Российской Федерации») и некоторым видам акционерных обществ.
Как использовать оформленный участок земли?
У всех на слуху случаи застройки многоэтажками в пригородных посёлках Подмосковья и других регионов на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Такое использование земель недопустимо и здания, возведённые вопреки закону, должны быть снесены, а жильцы, соответственно, отселены. Судебные процессы по таким делам проходят в нескольких регионах России, хотя подобные нарушения встречаются фактически везде. Коррупция и кумовство позволяли и позволяют недобросовестным застройщикам без законного оформления земельных участков под строительство сооружать многоэтажки или другие объекты на землях, для этого не предназначенных: сельхозназначения, ИЖС, в парковых и рекреационных зонах, на берегах рек и других водоёмов.
Собственность земли после строительства.
До сих пор собственники квартир в многоэтажках Краснодара не решаются оформить земельную долю под домом в собственность из-за бюрократических процедур и налога на землю. Застройщики, оформившие землю в аренду после ввода в эксплуатацию передают земельный участок муниципалитету, а не жителям дома. В результате придомовая территория, которая могла бы быть сдана в аренду для компенсации коммунальных услуг и ремонтов здания, используется без прибыли и часто собственники даже не знают о возможности проведения каких-либо сделок по земле и помещений коммерческого назначения, находящихся в доме. Придомовая территория может быть сдана в аренду торговым, социальным, образовательным, развлекательным учреждениям и фирмам с целью пополнения кассы ТСЖ или других объединений собственников для обеспечения компенсации затрат по коммунальным услугам и другим тратам на содержание жилого фонда или обустройства прилегающей территории.
Региональные особенности.
В некоторых регионах России существуют особые требования к оформлению земельных участков. Это связано с рекреационными особенностями природного ландшафта, градостроительными планами и другими составляющими. В курортных зонах Краснодарского края есть жёсткие ограничения по использованию земель под строительство.
В Крыму, где массово происходит переоформление недвижимости в российскую юрисдикцию, земельные участки под строительство сейчас оформляются согласно российскому законодательству, но есть «недострои» с собственниками – физическими лицами, которые проживают в Украине и других странах, то есть являются нерезидентами РФ. Этим собственникам необходимо переоформить земельные участки и продать их по российским законам, но этот процесс многих не устраивает и предполагает значительную налоговую нагрузку. Поэтому, процесс полного переоформления крымской недвижимости займёт ещё достаточно длительное время.
Есть особенности в приграничных зонах, в городских и пригородных районах, где муниципалитеты оформляют землеотводы согласно федеральным и местным законам в соответствии с региональной спецификой.
Оформление земельных участков под строительства – процесс сложный и долгий, но существует много предложений помощи в этом деле от юридических компаний и риэлторских агентств. Если вы решили стать застройщиком и хотите купить земельный участок для этой цели, не составит труда найти профессионального помощника в этом процессе.
