Обзор рынка земельных участков (ИЖС) в Краснодаре. Начало
Земельные участки под ИЖС в Краснодаре делятся на две основные части по времени их нарезки: «старой» и «новой». Районирование земли под ИЖС базируется на этом факторе.
© neobychno-allabout.blogspot.ruРайонирование земли под ИЖС базируется на факторе времени нарезки земли. Краткая характеристика.
Главным отличием зоны «старой» и «новой» нарезки можно назвать наличие или отсутствие строений, как капитальных, так и подсобных. Участки «новой» нарезки, как правило, продаются пустыми либо с заложенным фундаментом, они приватизированы, площадь их одинакова или не очень сильно разнится, а участки «старой» нарезки имеют различную конфигурацию, по площади могут быть в разы больше или меньше, они застроены, но часть их до сих пор не приватизирована.
Основные различия зон старой и новой нарезки земельных участков.
Черёмушки, Пашковский, Центральный, где земля нарезана ещё до 1917 года – классически представляют собой разнокалиберные земельные наделы и доли в совладельческих участках. Такие районы, как Славянский, «Аврора», Фестивальный, Горгаз, РМЗ, КСК были нарезаны на земельные участки в советские годы. Районы, где в основном «новая» нарезка земли – это ул. Дзержинского, Ростовское шоссе, ул. Российская, Новая Пашковка, «Поле чудес» (бывший совхоз «Солнечный»), Царское село (бывшая табачная фабрика).
Если рассмотреть преимущества и недостатки тех или иных районов, то в районах «старой» нарезки главным преимуществом является развитая инфраструктура, транспортная доступность, близость к центру города. В связи с тем, что участки неоднократно перепродавались и разделялись, от начальных достаточно крупных площадей остались небольшие куски со сложной конфигурацией. Хорошие прямоугольные участки продаются здесь дорого и быстро, а разносторонние отрезки часто входят, в так называемые, совладельческие участки, где каждый совладелец имеет свою долю, которая может быть выделена забором, но юридически входит в общий участок, имеющий один адрес.
Чтобы проложить коммуникации или построить что-либо, собственник доли обязан согласовать свои действия с совладельцами, что иногда приводит к возмездному согласию соседей, что законодательно никак не регулируется. Решение подобных проблем лежит на поверхности: можно присвоить каждой доле свой номер в случае, если она составляет не менее 3 соток. В случае меньшей доли, нужно договариваться с совладельцами о проведении тех или иных действий.
Отрицательным моментом данной ситуации стало и то, что большинство долей в совладельческих участках не приватизировано, так как они были получены во времена отсутствия частной собственности на землю, а сегодня приватизация – дело долговременное и затратное. Это сказывается на цене участков, когда владелец включает в его стоимость затраты на приватизацию. Есть норма закона, если участок получен до 1989 года, владелец имеет право на бесплатную приватизацию. «Ушлые» владельцы таких участков берут деньги на проведение приватизации, проводят эту процедуру бесплатно и добавляют, таким образом, к стоимости участка приличную сумму. В случае приобретения не приватизированного участка, нужно понимать, что покупается строение с прилегающей землёй, а не земельный участок.
Не так давно можно было спокойно приватизировать участок по решению суда без выкупной суммы для муниципалитета. Для властей это очень невыгодная практика, которую они могут оспаривать с требованием финансовой компенсации стоимости участка.
Зона «новой» нарезки - это участки, которые имеют правильную форму и площадь от 6 до 10 соток. Они все приватизированы и не имеют разделения на доли. Так называемый район трёх шоссе в этом плане показателен. Кроме того, положительным фактором приобретения здесь земельного участка является неплохая экологическая ситуация, удобная транспортная развязка, хорошая инфраструктура. Главной проблемой можно считать отсутствие городских коммунальных сетей, асфальтированных дорог и остановок общественного транспорта, которые расположены только на центральных магистралях. Правда, всеобщая автомобилизация решает эту проблему.
