Многокомнатные квартиры в Краснодаре – от «хрущёвок» к пентхаусам

Марк Паверман 11 июля 2016 886

Первобытные племена, сохранившиеся на планете, ведут счёт достаточно просто – «Один, два, три, много». Им достаточно. Но также классифицируют квартиры по количеству комнат вполне просвещённые специалисты по недвижимости. Почему же после трёхкомнатных квартир начинаются сразу многокомнатные? Да потому, что доля последних на рынке столь мала, что дискретизация на 4, 5, 6-комнатные квартиры бессмысленна. Иначе говоря, чем больше комнат в квартире, тем быстрее стираются грани между ними. Но этот класс до сих пор существует, и Вестум.RU просто обязан рассказать своим читателям про него.

Эволюция многокомнатных

Мы обратимся к проверенному приёму – сравним долю многокомнатных квартир в Краснодаре на первичном и вторичном рынках.

Но для этого нам необходимо установить критерий наименьшей площади. Отдавая дань исторической справедливости, для вторичного рынка примем минимально возможную площадь многокомнатной квартиры в 60 кв. м - именно такую площадь имеют 4-комнатные квартиры в «хрущёвках».

Для современного рынка новостроек Краснодара стартовую планку повысим до 90 кв. м.

В идеале, следовало бы разделить вторичный рынок многокомнатных квартир в Краснодаре на «советский» и «постсоветский» периоды, поскольку уж очень разный формат у квартир этих временных отрезков. Но мы этого делать не будем во избежание излишнего утяжеления нашего исследования.

Однако отметим, что если многокомнатные квартиры советского периода унифицированы по типовым планировкам, то более поздние версии, а также квартиры в новостройках Краснодара предлагаются с открытой, свободной планировкой. То есть из площади, например, в 100 кв. м можно «нарезать» при помощи лёгких перегородок и собственной фантазии любое необходимое число комнат самой разной конфигурации.

Но вернёмся к истории. Интересно, что 4-х комнатные «хрущёвки» в Краснодаре вовсе не являются самым дешёвым сегментом многокомнатных квартир. Уж во всяком случае, по цене 1 кв. м. В центральных районах Краснодара цены за квартиру площадью 62 кв. м в среднем составляют от 2,5 до 3,2 млн руб., то есть от 40 до 52 тыс. за «квадрат». Ценообразующим фактором, в данном случае, является не качество жилья и возраст дома, а именно его расположение. Цены на четырёхкомнатные «хрущёвки» поддерживает также то обстоятельство, что даже во времена СССР такие квартиры строились в ограниченном количестве. И если сегодня семье с несколькими детьми и скромными финансовыми возможностями нужны, в первую очередь, отдельные комнаты, пусть и малой площади, «хрущёвка» для них может стать оптимальным вариантом.

Но за цену уже в 3,2-3,4 млн руб. на вторичном рынке можно приобрести 4-х комнатную типовую квартиру площадью 74-80 кв. м в престижных районах ЮМР и КМР. На Гидрострое (ГМР) цены будут даже чуть ниже.

Но, тем не менее, наше исследование показало, как современный рынок новостроек «избавляется» от многокомнатных «монстров».

Правда, избавляется с одним исключением. Вновь обратимся к истории.

В 50-90 годы прошлого века проживание в квартире площадью 75-100 кв. м было доступно далеко не всем, особенно если квартира являлась «крупногабаритной», расположенной в «сталинском» доме.

В 80-90-е годы акценты сместились - идеалом элитарного многокомнатного жилья стали считаться двух- и трёхуровневые квартиры, которые и сейчас во множестве встречаются на рынке квартир Краснодара, пусть они уже и не так популярны. Есть среди таких даже эконом-варианты.

Так, в районе ККБ, по ул. Домбайской предлагаются 5-комнатные двухуровневые квартиры площадью 115 кв. м, расположенные на последних, 16 и 17 этажах монолитно-кирпичного дома. Оценивается такое жильё всего в 3,85 млн руб., или 34 тыс. руб. за 1 кв. м, причём квартира расположена в уже сданном доме. Неплохой вариант для большой семьи среднего достатка, и в то же время, статус квартиры позволяет небрежно бросить – «да вот, почти пентхаус купили…».

Но, конечно, же, для приобретения истинного пентхауса понадобится на порядок большая сумма. Чтобы не переплатить за название, нужно чётко представлять формат и особенности настоящего пентхауса.

Пентхаус как высшая форма многокомнатной квартиры

Лет двадцать-тридцать назад понятие «пентхаус» у россиян ассоциировалось только с пикантным эротическим журналом (Penthouse). Лишь немногие «посвящённые» знали, что, кроме страниц с обнаженными красотками, это ещё и разновидность элитной «буржуйской» недвижимости. Впрочем, в англоязычной версии этот термин изначально обозначал не что иное, как технический этаж, и лишь потом трансформировался в свой нынешний высокий статус. Вот так – «из грязи в князи».

Но отечественные застройщики долгое время относились к пентхаусам весьма настороженно. Активное строительство таких квартир в региональных центрах началось лишь около 10 лет назад.

Настоящий пентхаус, кроме расположения на верхнем этаже здания, имеет один важный квалификационный признак – наличие открытой обзорной площадки, или террасы, с панорамным видом на город. В идеале, угол обзора должен позволять созерцание круговой панорамы. Для современных российских новостроек более характерны «сегментарные» пентхаусы, когда на верхнем этаже нового дома располагаются 2-4 элитные квартиры, с углом обзора, в лучшем случае, в 180 градусов. На открытой площадке может располагаться солярий, бассейн, зона барбекю или открытая столовая. В самой квартире часто применяется «атриум» - световой фонарь, полностью или частично заменяющий потолок в общих зонах. Минимальная площадь настоящего пентхауса – 150-200 кв. м. Верхняя граница может составлять 500 кв. м и более. В Краснодаре максимальная площадь пентхаусов редко превышает 350 кв. м. Даже для состоятельных людей оплачивать постоянно растущие в цене коммунальные услуги за квартиры большой площади становится накладно.

Конечно, пентхаусы – абсолютно штучный, единичный товар, зачастую выполняемый на заказ. Никакого серьёзного влияния на долю рынка многокомнатных квартир в Краснодаре они не оказывают.

В краевом центре количество экспонируемых пентхаусов можно пересчитать по пальцам. Сегодня такие предложения имеются в жилых комплексах «Новый город», «Седьмой континент», «Радонеж», «Старокубанский», «Большой», «Адмирал», «Тургенев», «Европейский» и некоторых других. Цены начинаются от 10-12 млн руб. и достигают 100 млн руб. Однако, цены большинства таких объектов не превышают 30 млн руб., даже с учётом дорогой отделки. В заключение отметим, что для пентхаусов не работает оптовое правило «больше метров – ниже цена», поскольку, как мы уже говорили, товар штучный. Ценовым ориентиром для готового и «упакованного» пентхауса в Краснодаре является уровень в 100 тыс. руб. за 1 кв. м.