​Цены новостроек Краснодара – пятилетняя ретроспектива

© Марк ПаверманНовостройки Кубани показывают стабильность цены "квадрата" в течение 5 лет.

Сегодня, потенциальных покупателей квартир в Краснодаре одни эксперты торопят с покупкой, а другие, напротив, предлагают подождать более удачного момента. Аналитики Вестум.RU решили не зацикливаться на краткосрочных колебаниях цен, а оглянуться на пятилетку назад, чтобы понять, насколько был стабилен и устойчив первичный рынок квартир в Краснодаре и крае в среднесрочной ретроспективе. И как он коррелирует с экономическими и политическими бурями последних лет? Данные для анализа предоставлены Федеральной службой государственной статистики и собственным аналитическим отделом нашего портала.

У статистиков – ни «эконома», ни «бизнеса», или путаница форматов

Интересно, что при унифицированном жилищном строительстве в СССР вариантов качества квартир было не так уж и мало. «хрущёвки», «сталинки», «типовые», «улучшенные», и, конечно, небольшой процент занимало элитное жильё для партийных боссов и руководителей крупных предприятий (как бы сегодня сказали – топ-менеджеров). Но и у каждого класса были свои подкатегории – например, жить в кирпичной «хрущёвке» считалось престижнее, чем в панельной. Но сегодня все эти квартиры – достояние вторичного рынка недвижимости.

За последнее десятилетие застройщики, риэлторы и эксперты по недвижимости активно вводят в оборот ранжирование квартир первичного рынка по классам. Здесь и «эконом», и «бизнес», и «стандарт». Хотя как раз никакой официальной стандартизации в этих категориях не предусмотрено. Каждый застройщик трактует эти классы по-своему, что порой создает на рынке путаницу.

Взгляд статистиков на классификацию квартир более лаконичен – типовые, улучшенные, и элитные. Если быть точным, типовые преподносятся как квартиры «среднего качества». Впрочем, и здесь не существует чётких стандартов по площади, высоте потолков, количестве квартир на площадке и пр.

Квартирная пятилетка или испытание рынком

Те, кому сегодня за сорок, наверняка помнят, как в 90-е годы прошлого века гиперинфляция «гнала» цену 1 кв. м недвижимости. Вкладываться в квадратные метры считалось более выгодным, чем даже во «всемогущий» тогда доллар. Но сегодня ситуация совершенно иная. Если мы посмотрим, как изменялись за последние пять лет цены на квартиры в Краснодаре и крае, мы увидим… что изменились они относительно незначительно.

Так, средняя цена 1 кв. м. всех квартир первичного рынка Кубани выросла за пятилетку с 40 до 42,9 тыс. руб., или на 6,8%. Но это в абсолютном значении. Если же сравнить с официальным уровнем инфляции за эти годы (только в 2015 – 12.9%), станет очевидно, что стабильность цены «квадрата» впечатляет. И это при том, что цены на строительные материалы росли в такт инфляции, а рынок лихорадили экономические и политические «штормы».

А теперь рассмотрим более детально, какие квартиры росли медленнее, какие – быстрее. Квартиры среднего качества, они же «типовые», они же, по новым «понятиям» - «эконом» и «стандарт», в небольшом «плюсе».

Однако, рост превышает средние показатели – с 36,6 тыс. руб. за 1 кв. м в начале 2010 года до 42,6 тыс. руб. в середине 2016 года (16,4%)

В категории улучшенных квартир в Краснодаре (они же «комфорт» и отчасти «бизнес») также наблюдается положительная пятилетняя динамика с 40,9 тыс. руб. до 42,4 тыс. руб. Условный рост в 3,7% - самый низкий показатель роста за 5 лет.

По данным официальной статистики, наибольший рост цены 1 кв. м обеспечили элитные квартиры новостроек Кубани. Якобы 1 кв. м подорожал с 37,8 тыс. руб. в 1 квартале 2010 года до 63,4 тыс. руб. в середине года нынешнего. Однако, очевидно, что в 2010 году «элитка» не могла стоить дешевле «эконома», и мы, вероятно, столкнулись с ошибкой статистиков.

Более реальными цифры по цене 1 кв. м элитных квартир в Краснодаре выглядят с 1 квартала 2013 года – с 50,5 тыс. руб. до 63,4 тыс. руб. на день сегодняшний, или почти 26% роста за три с половиной года.

Наши выводы

Мы увидели, что за 5,5 лет никаких апокалиптических падений цен на квартиры в Краснодаре и на Кубани в целом не было и быть не могло. Причина известна – Краснодарский край всегда привлекал россиян климатом, доступностью фруктов и других продуктов сельского хозяйства, близостью двух морей и гор Кавказа. Поэтому высокий спрос на жильё в известной степени компенсировал неблагополучные для рынка недвижимости факторы.

Надо также учесть, что падение курса рубля и общеполитическая ситуация в Европе и мире сместила приоритеты россиян с покупки зарубежной недвижимости в сторону собственных тёплых «морских» регионов – Кубани, Крыма, Ростовской области. Некоторый PR момент, безусловно, обеспечила и Олимпиада в Сочи.

Также можно наблюдать и востребованность всех форматов квартир в Краснодаре. Это значит, что на Кубань едут как люди среднего достатка, так и весьма состоятельные россияне. Наше сегодняшнее исследование однозначно внушает оптимизм. Мы видим некоторый рост цен по итогам пятилетки, но он существенно отстаёт от официального уровня инфляции. Это не очень хорошо для застройщиков, но выгодно для покупателей квартир. Сегодня рынок недвижимости Кубани принадлежит именно покупателям. И стабильность этого рынка позволяет им не поддаваться сиюминутным колебаниям цен, а спокойно подготовиться и выбрать лучшее для себя жильё.