Сколько стоит переезд на Кубань: продать «там» и купить «здесь»
© Марк ПаверманСегодня цены на рынке недвижимости Кубани располагают к переезду из северных регионов. Регионы – доноры
Миграционная статистика свидетельствует, что с января по май 2016 года в Краснодарском крае наблюдался положительный прирост количества мигрантов из российских регионов (+15,9 тыс. чел). По сравнению с результатами прошлого года наблюдается положительная динамика.
По данным 2015 года, по миграции на Кубань из российских регионов лидирует Сибирь, которая обеспечила нам почти 15% переселенцев. Около 12% - доля Дальнего Востока. На третьем месте – Приволжский Федеральный округ с результатом 9%. Серьёзный поток переселенцев в Краснодарский край в 2015 году обеспечили страны СНГ – почти 25% всего потока. Разумеется, львиную долю в эту цифру внесла Украина. Эти цифры предоставил директор MACON Realty Group Илья Володько. Отрадно, что наибольшая доля мигрантов, переезжающих в Краснодарский край – это люди трудоспособного возраста.
«Trade in» для квартир остаётся мечтой
Итак, с чего обычно начинает переселенец, принявший решение о переезде на Кубань? Правильно, если это обычный среднестатистический человек или семья, встаёт вопрос о продаже своего жилья. Больших накоплений, позволяющих купить новую недвижимость без продажи имеющейся, у россиян, как правило, нет. «Межрегиональная» ипотека, конечно, существует, но доступна сегодня далеко не всем. В этой статье мы будем рассматривать типовой сценарий переезда, без участия ипотечных средств.
Для начала надо определиться – будут привлекаться к продаже агентства недвижимости или нет. В зависимости от состояния рынка того или иного региона России, срочности продажи объекта недвижимости, личных договоренностей, риэлторы могут взимать комиссионно вознаграждение с продавца, с покупателя или с того и другого в равных долях.
В идеале для межрегиональной миграции была бы очень удобна схема «Trade in», которую активно используют, например, автосалоны. Сдал прежнюю квартиру, например, в Хабаровске, и поучил несколько эквивалентных по цене вариантов на выбор в Краснодаре, Геленджике или Сочи. Увы, о такой системе можно пока только мечтать, поскольку для ее реализации необходим единый мощный оператор с квалифицированным оценщиками и сотнями представительств в каждом регионе нашей огромной страны.
К сожалению, за четверть века развития постсоветской России, рынок риэлторских услуг остается достаточно хаотичным. Даже самые крупные игроки рынка недвижимости реально охватывают 1-2 региона в лучшем случае, не говоря уж о фирмах-однодневках.
Напомним, по данным вице-президента НП «Кубанская палата недвижимости» Руслана Попова, в Краснодарском крае квалифицированными являются лишь 50% риэлторов. В регионах ситуация аналогичная. Поэтому, если вы решили продавать недвижимость через агентство, учтите несколько важных аспектов.
5 простых правил быстрой продажи жилья
Свою недвижимость в регионе можно продавать годами, нежно лелея мечту о переезде «на юга». Для тех, кто не хочет в процессе мечтания незаметно состариться, Вестум.RU приведёт несколько простых правил быстрой продажи недвижимости.
1.Заключать эксклюзивный договор на продажу можно лишь с крупным агентством с хорошей репутацией, при условии, что там будут прописаны предельные сроки продажи и финансовая ответственность риэлторов на случай, если ваш объект за это время не продастся.
2.Но, как правило, на такие условия агентства не идут, поэтому наиболее реальный вариант – разместить свое объявления в нескольких крупных агентствах. Можно оговорить дополнительные условия вознаграждения за быструю продажу вашей недвижимости. И еще одно наблюдение – если на рынке превалирует спрос, то жилье одинаково успешно продается и самостоятельно, и через агентства недвижимости. Если, как сейчас, в большинстве регионов России рынок недвижимости пребывает в состоянии стагнации, то снижение цены объекта на 10% будет гораздо эффективнее, чем обращение в 10 агентств недвижимости. Но, если одновременно попробовать и то, и другое, не исключено, что синергетический эффект сработает в вашу пользу.
3.Но при этом не слишком уповайте на продажу вашего объекта с помощью агентств недвижимости. Автор статьи, прежде чем перебраться из Новосибирска в Белгород, а затем и в Краснодар, за последние 8 лет последовательно продавал 5 объектов недвижимости – 2 квартиры, 2 дачи и дом. Продажа через агентство удалась лишь в 1 случае. Четыре объекта были проданы лично. Поэтому не ленитесь, и разместите свой вариант на крупных площадках, специализирующихся на продажах недвижимости. Примером такого ресурса может служить и наш портал Vestum.RU, имеющий филиалы в Новосибирске, Омске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Ростове на Дону и других крупных городах.
4.Выставляя цену, никогда не ориентируйтесь на средние, и уж тем более максимальные цены экспонируемых вариантов, аналогичных вашему, которые вы наблюдаете на сайтах агентств и порталов, специализирующихся на продажах недвижимости. Виртуальные мечты «продам здесь дорого, а купить квартиру в Краснодаре смогу за копейки», неизбежно разбиваются о суровую реальность. Чтобы быстро продать свой объект, особенно при сегодняшнем состоянии рынка, нужно жестко демпинговать. Из личного опыта автора статьи, продававшего в июле дом в Белгороде: покупателя удалось найти, только снизив цену на 20% относительно риэлторской оценки. Учтите, покупатель с живыми деньгами сегодня – большая редкость. Цена экспозиции объекта недвижимости практически всегда выше, чем цена сделки, а «продавать» и «продать» - абсолютно разные категории процесса реализации недвижимости.
5.При размещении на порталах недвижимости своего варианта, обязательно красочно и детально опишите в объявлении достоинства квартиры или дома. Сделайте максимально возможное число качественных фотографий, чтобы ваше жилье было представлено эффектно. Такие объявления привлекают в разы больше внимания.
Курс «квадрата»
Для быстрого переезда из регионов в Краснодарский край можно рассматривать 2 варианта. «Своя» недвижимость реализуется, естественно, на вторичном рынке в любом случае. А вот покупка квартир в Краснодаре или крае может быть произведена как на первичном, так и на вторичном рынке. Первый путь дает хорошую экономию средств, но имеет свою «ахиллесову пяту». Напомним, по данным администрации Краснодарского края на середину 2016 года, 10% застройщиков Кубани отнесены к зоне риска, поскольку из-за экономических трудностей задерживают сдачу объектов более, чем на 9 месяцев. Но даже попав к «хорошему» застройщику, до сдачи новостройки в эксплуатацию мигранту и его семье придется год-полтора снимать квартиру, что тоже стоит определенных денег.
Квартира в Краснодаре на вторичном рынке от таких рисков свободна. Но, во-первых, средняя цена 1 кв. м в этом случае существенно выше, во-вторых, надо очень внимательно отследить юридическую чистоту такого варианта, чтобы избежать проблем с бывшими собственниками. Напомним, по данным Вестум.RU, средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья столицы Кубани на август месяц составляет 54,5 тыс. руб., тогда как новостройки Краснодара демонстрируют среднюю цену «квадрата» в 44,7 тыс. руб.
Простой расчёт – семье мигранта нужна квартира в Краснодаре площадью 70 кв. м. При покупке на вторичном рынке потребуется, в среднем, 3,8 млн руб., квартира в новостройке обойдется в 3,1 млн руб. Допустим, до сдачи объекта остается 12 месяцев. Аренда приличной 2-комнатной квартиры, по данным Вестум.RU, на сегодня стоит в среднем 17 тыс. руб., за год – 204 тыс. руб. Отделка новостройки без особых излишеств обойдется в 200 тыс. руб.
В итоге имеем – затраты на новостройку – 3,6 млн руб., что сопоставимо с ценой готовой квартир на вторичном рынке (3,8 млн руб.).
Разумеется, в регионе, где продается недвижимость, и, скажем, в Краснодаре, средняя цена 1 кв. м неодинакова и постоянно «дрейфует». Поэтому и соотношение «курса квадрата» будет плавающим. К счастью, в Краснодарском крае цена 1 кв. м, особенно не первичном рынке, остается достаточно привлекательной относительно большинства регионов России.
Если человек переезжает из крупного города, например, Хабаровска. Где цена 1 кв. м жилья достаточно высока, у него есть шанс купить квартиру в Краснодаре большей площади, чем он имел ранее. Если мигрант владел квартирой в маленьком поселке Иркутской области, и средства от продажи жилья – все, что у него есть, стоит присмотреться к недорогим вариантам в районах Краснодарского края – станицах и хуторах.
В заключение для потенциальных переселенцев приведём сравнительную таблицу цены 1 кв. м квартир в Краснодаре в сравнении с «северными» регионами-донорами и южными регионами-конкурентами, куда также едут «северяне», – Белгородской и Ростовской областью (в тыс. руб.). Диаграмма составлена аналитическим отделом Вестум.RU на основе данных Федеральной службы государственной статистики за 2 квартал 2016 года.
Мы надеемся, что обширные базы вариантов жилья Вестум.RU как в южных, так и северных городах России помогут переселенцам оптимально быстро продать свои квадратные метры в регионах и купить квартиру в Краснодаре, Сочи, Геленджике или Анапе. До встречи на Кубани!
