Рынок коммерческой недвижимости вчера, сегодня, завтра

Наши города давно превратились в среду потребления, работы и отдыха. Жилая и нежилая недвижимость служит этим целям. Мы уже не представляем себе наши улицы без громад гипермаркетов и дворы без минимаркетов, мы не едем в другой район в парикмахерскую, потому что в каждом микрорайоне их расположено до десятка и больше. Также нет проблем с общественным питанием, представленным ресторанами, столовыми, кафе и прочими заведениями. Всё это создаёт комфортную среду обитания, в которой важнейшую роль выполняет коммерческая недвижимость, а руководствуясь «великим и могучим» - недвижимость для бизнеса или просто «нежилое».

© Сергей ЗыковМы уже не представляем себе наши улицы без громад гипермаркетов и дворы без минимаркетов.

Огромная часть уже построенного и строящегося сегмента недвижимости вообще, включающая в себя здания, сооружения, землеотводы, полигоны, бункеры, водоёмы и много ещё разных видов недвижимости, в понимании человеческом, является средствами производства или, как говорят бухгалтеры, основными средствами.

Откуда «ноги растут»?

Рыночный сегмент коммерческой недвижимости в России формировался и продолжает формироваться под воздействием ряда факторов, обусловленных внешними воздействиями: мировые цены, зарубежные инвестиции в недвижимость, кризисные явления в экономике, а также внутренними потребностями российских предпринимателей, которые с первых шагов кооперативного движения конца 80-х, начали присматривать себе лакомые куски ещё советской недвижимости. В начале 90-х новоявленные бизнесмены старались прибрать её к рукам подешевле и побольше, понимая, что правители и правительства уходят, а недвижимость остаётся с тобой, твоими детьми и внуками.

Значительная часть коммерческой недвижимости, используемой сегодня, построена в советские времена.

Можно рассматривать российский рынок коммерческой недвижимости, как порождение советского строительного и промышленного бума 60-70-80 годов прошлого века. До сих пор используется в том или ином виде до 80% зданий и помещений, построенных до 1990 года. Во многих городах России, где в советские времена стояли огромные заводы и фабрики, сегодня их место занимают торгово-развлекательные центры, магазины-склады оптовых компаний, а также автотранспортные предприятия, превратившиеся в центры сервисного обслуживания. Магазины, конторы и молочные кухни советских времён, расположенные на первых этажах жилых домов остались магазинами, кафе, парикмахерскими или стали офисами небольших фирм.

Квартирный вопрос

С середины 90-х годов стала активно развиваться тенденция продажи квартир на первых этажах жилых домов под нужды коммерсантов и сегодня мы видим, что первые этажи на привлекательных в коммерческом смысле улицах, стали объектами нежилой недвижимости. Строительные нормы и правила далеко не всегда совпадают с потребностями бизнеса при переустройстве первых этажей под нежилое. Из-за этих проблем не раз случались аварии на коммуникациях, а также разрушения частей жилых строений, в которых перестраивали бывшие квартиры.

Квартиры на первых этажах жилых домов отлично подходят для перевода в нежилое.

Нужно отметить, что юридический аспект перевода в нежилое – это долгая история походов к чиновникам разного уровня, от главного архитектора района до руководителя управляющей компании, МЧС, водоканала, электросетей, а также сбор подписей жильцов о том, что они не против появления на первом этаже их дома магазина или кафе. Поэтому часто случалось, что магазин уже начинал работать, а разрешительные документы на него только – только поступали в соответствующие инстанции. Хватало и хватает безалаберности, а также наплевательского отношения к своим прямым обязанностям у ряда работников администраций, ЖКХ и прочих ответственных лиц, да и коррупционную составляющую никто не отменял.

Остатки индустриализации

Что же касается более крупных объектов, то важно вспомнить огромные комплексы оборонных предприятий, которые по разным причинам закрылись в 90-е годы. В России есть города, где работали до сотни оборонных предприятий, а «на плаву» сегодня остались единицы. Цеха, управления, лаборатории, железнодорожные станции, складские терминалы и другие здания сдавались в аренду и продавались, так же, как и земли, принадлежавшие министерству обороны. Если объект невозможно было продать целиком, его «пилили» на части и зарабатывали ещё больше.

Завод ЗИП превратился в выставочный комплекс.

Процедура продажи федеральной собственности была долгой и затратной, поэтому брошенные военные заводы частично разрушались, но в основном были распроданы под нужды торговли или производителей ТНП, причём часто с нарушениями всех правил и инструкций. Например, в одном из сибирских регионов, завод по производству химического волокна с гигантскими запасами каустической соды и других вредных веществ, успешно перестроился в торговый комплекс и только со временем всё это «богатство» было вывезено и утилизировано.

Очень редко новые хозяева были производственниками и реально что-то строили, оборудовали и улучшали. Хотя появилось много оконных производств, автосервисов, кузнечных мастерских, а также цехов по выпуску изделий из пластмассы, а на остатках мощностей деревообрабатывающей промышленности расцвели мебельные производства. В основном же, всё превратилось в магазины, склады, гаражи для фур. В какой-то момент исчезли кинотеатры и спортивные комплексы, но к счастью, в большинстве своём они были восстановлены или построены заново.

Можно много и долго обсуждать тему приватизации предприятий в России, но наша задача обозначить пунктиром некоторые основные исторические моменты формирования современного рынка коммерческой недвижимости. Сегодня он состоит из разного рода объектов, сохранившихся с советских времён и даже более ранней постройки, а также новостроек, среди которых значительную часть занимает всё та же торгово-развлекательная инфраструктура.

Как купить и продать?

Как и на любом рынке, здесь всё продаётся и покупается. Сейчас в этом активно участвуют риэлторы, а в начале нашего века, такой вид работы был для риэлторов в диковинку. На этот участок шли, в основном, серьёзные люди с техническим образованием, которые могли объясниться с продавцом и покупателем на их языке. Особенно это касалось производственных помещений. Здесь нужно было уметь читать чертежи; понимать, какое сечение провода необходимо для работы козлового крана, уметь отличить балку от швеллера и понимать, на какую высоту будет поднимать электрокар европоддон с товарами.

Соответственно, общение с первыми лицами компаний и чиновниками высокого уровня подразумевает необходимость определённых навыков и правил этикета, а также психологической подготовки. Хотя в области аренды офисов такие знания и умения могут быть лишними, о коммуникациях и удобствах спросит любой потенциальный арендатор. Есть ряд проблем, касающихся непосредственно проведения сделок на этом рынке. Это и отсутствие технической документации на старые здания, это многочисленные посредники, возникающие вокруг реальных покупателей и продавцов, это спорные вопросы с землёй, на которой построен объект, проблемы с разрешительными документами или судебные претензии обделённых «куском пирога» бывших партнёров. Список можно продолжать, но, в общем, всё это решаемо и рынок живёт и если не здравствует сейчас, то это временное явление.

Земельный вопрос

Касаясь такой важной сферы, как земельные участки, можно сказать, что земля в городе стала золотой и бизнесменам, а также строительным компаниям всё сложнее найти участки под застройку по приемлемым ценам. Там, где расположена старая жилая застройка, необходимы затраты на расселение жильцов. Были прецеденты, когда жильцы частных домов предлагали за свои участки такие цены, что строителям приходилось в судебном порядке (а иногда и внесудебном…) решать эти вопросы.

В местах, где были какие-то предприятия, пусть даже в центре города, также нужны огромные средства на снос и очистку территории, в том числе экологическую. Поэтому часто строители находят оптимальные варианты застройки в пригородах, но рядом с автомагистралями и железными дорогами. Вторая большая задача застройщиков – подведение коммуникаций, будь то строительство супер-гипермаркета, овощной базы или завода по производству лимонада.

Вперёд в будущее!

Несколько слов необходимо сказать о будущем недвижимости для бизнеса. Всех интересует, как будет развиваться город, в котором мы живём, пригород, в котором мы отдыхаем и места, где мы часто или не очень, бываем. Что касается рынка коммерческой недвижимости, безусловно, он развивается, потому что стагнация ему противопоказана, хотя кризисные явления, как в любых других отраслях, присутствуют и перекос в сторону торгово-развлекательной составляющей велик.

Аренда коммерческой недвижимости - выгодный бизнес.

Но главное, чтобы объекты недвижимости были хорошего качества, красивые, функциональные и необходимые там, где они находятся, ведь зачастую построив какое-то здание и «прогорев» по каким-то причинам, предприниматель продаёт его не по назначению или бросает, если не может продать, а это уже проблема использования, которую должны решать чиновники и бизнес-сообщество. Здесь государство обязано быть неким регулятором обоснования нужности того или иного объекта. Никому не хочется возвращаться во времена убогих ларьков и павильонов или «страшных» заводских окраин, где можно снимать фильмы ужасов.

В пространстве малых городов и сёл, процессы идут примерно те же, но только деньги другие, нулей поменьше.