Ипотека – «хождение по мукам» для застройщиков

Банки вынуждают застройщиков проходить процесс аккредитации, если строительные компании хотят быстрее продать свои квартиры.

© credits-helps.ruКупить квартиру в Краснодаре в ипотеку от самого застройщика сегодня намного проще.

Этот процесс не является формальным, быстрым и дешёвым. Но несмотря на очевидные трудности, застройщики всё равно стремятся попасть в ипотечные программы банков, и даже влияют на процентную ставку по ипотеке в сторону снижения.

Главный критерий - надёжность

Пока более низкую ставку по ипотеке застройщики могут предложить по собственным программам кредитования. Купить квартиру в Краснодаре в ипотеку от самого застройщика сегодня намного проще. Правда, несмотря на выгоды по процентной ставке, застройщик соглашается только на краткосрочную ипотеку. Максимальный срок кредитного договора с застройщиком - всего пять лет. В то же время ипотека от банка может быть продлена до 30 лет.

Кроме того, ипотека от застройщика становится доступной, если покупатель, он же -заёмщик, внесёт не менее 50% собственных средств в качестве первоначального взноса. Банк, в свою очередь, за счёт более высокой процентной ставки, иногда может вовсе не потребовать первоначальный взнос или же ограничиться залоговым имуществом.

Привлекательность ипотеки от застройщика состоит ещё и в том, что строительная компания не так тщательно проверяет заёмщика на предмет платёжеспособности и его репутации. Кроме того, застройщик не требует нести дополнительные расходы на оценку недвижимости. Однако, потенциальный покупатель всё равно рискует.

Внеся половину стоимости в качестве первоначального взноса, он может не дождаться окончания строительства. Иногда процесс возведения объекта растягивается на какое-то время, но этот фактор, как правило, не влияет на необходимость вносить своевременные ежемесячные платежи на счёт застройщика. В этом случае надёжнее обратиться за ипотекой в банк, который включает в свои ипотечные программы только надёжных застройщиков.

Инициативы застройщиков – локомотив для экономики

Генеральный директор ОАО «Адыгпромстрой» Асланбий Хутыз (г. Майкоп) объяснил, что застройщики соглашаются на разные виды оплаты жилья, так как рассматривают развитие своего бизнеса в долгосрочной перспективе. Они понимают, что на одном объекте их деятельность, скорее всего, не завершится. В регионе своего присутствия застройщикам предстоит построить ещё новые многоэтажные дома. Кроме того, как правило, у застройщика имеются свои производственные базы, железобетонные заводы и управления механизации, которые необходимо постоянно обеспечивать оборотными средствами.

По его словам, застройщики зачастую сами выходят с инициативой к различным банкам. Однако для строительных компаний эта мера отнюдь не дешёвая, так как вся ипотека страхуется, причём, как самими застройщиками, так и заёмщиками банков.

Асланбий Хутыз отметил, что если банки резко снизят ставки по ипотечным кредитам, для строительных компаний данная ситуация станет позитивным и рынок жилья в стране заметно оживится за счёт активизации других сфер потребительских услуг и будут созданы новые рабочие места в других смежных отраслях: металлургии, цементной, деревообрабатывающей промышленности и др. Будет создан локомотив, который выведет экономику России из рецессии и застоя.

Асланбий Хутыз заметил, что в таких городах, как Майкоп, ипотека наиболее актуальна и составляет 90% всех продаж застройщиков. В Краснодаре ситуация в отношении ипотеки - другая, так как в столице Кубани стабильно наблюдается оживлённый рынок труда, а значит, возможностей для накопления собственных средств - больше.

Страхование – гарантия для всех

Руководитель отдела продаж ООО «Альянс-Строй Краснодар» Олег Кудрявцев отметил, что банк прежде чем допустить застройщика к ипотечным программам, обязательно проводит комплексную проверку. Для этого он запрашивает всю документацию строительной компании, внимательно изучает историю строительства предыдущих объектов за последнее время. В частности, банком рассматриваются, как построенные в срок объекты, так и те объекты, которые планировалось построить, но по каким-то причинам строительство не состоялось. Олег Кудрявцев обратил внимание на то, что законодательство обязывает застройщика застраховать квартиры, которые намерен продать. При этом осуществляет процесс страхования на свои собственные средства, на этапе продаж.

По словам Олега Кудрявцева, законодательство выдвигает перед строительной компанией и дольщиками целый ряд обязательств. Так, гарантия на сданный в эксплуатацию дом должна быть не менее пяти лет. Это означает, что в течение этого срока застройщик за свой счёт, в случае необходимости, устраняет возникшие недостатки, а в случае существенного нарушения, допущенного на этапе строительства, по требованию дольщиков, возвращает деньги на приобретение квартир.

Олег Кудрявцев добавляет, что застройщики имеют определенные ограничения на расходование денежных средств, которые поступают на счёт строительной компании от покупателей. По закону, деньги, которые поступили от дольщиков, доходом для застройщика не считаются, а рассматриваются, как целевое финансирование и должны быть израсходованы на нужды строительства объекта. Правда, персонал, который участвует в строительстве, может рассчитывать на заработную плату из фонда целевого финансирования. В качестве своей прибыли строительная компания может считать лишь те суммы, которые к целевому финансированию не относятся.

Олег Кудрявцев отмечает, что на этапе строительства квартиры имеют одну стоимость, однако, по мере готовности объекта, цена меняется, в соответствии с допустимым лимитом законодательства. Именно поэтому застройщика ежеквартально проверяет департамент по надзору в строительной cфере Краснодарского края.

Исходя из соблюдения требований, которые обозначены для застройщика в законодательстве, банк принимает решение об аккредитации конкретной строительной компании. Соответственно, по словам Олега Кудрявцева, такой застройщик не сможет продавать квартиры в ипотеку.

Рассрочка платежа – всегда лояльнее

В настоящее время застройщики Краснодара стараются предлагать покупателям приобрести недвижимость в рассрочку. Олег Кудрявцев обратил внимание на то, что из имеющихся для покупателей вариантов покупки жилья в Краснодаре, ипотека занимает примерно 40%-50% от общего количества продаж квартир от застройщика. Рассрочка занимает примерно 20%-30% соответственно. Остальные продажи от застройщика осуществляются за счёт личных средств покупателей. Однако у разных застройщиков эти показатели могут конкретизироваться.

В случае с рассрочкой между застройщиком и покупателем достаточно заключить договор купли-продажи. Ипотека этот процесс несколько усложняет. Заёмщику необходимо собрать пакет документов и отнести его в банк. Нет гарантии, что банк одобрит ипотеку на покупку той же квартиры. Если же банк одобряет заёмщику ипотеку, то ему придётся нести дополнительные расходы для оценки недвижимости на предмет благонадёжности.

Олег Кудрявцев пояснил, что застройщик сознательно идёт на продажу квартиры в рассрочку. Компания получает первоначальный взнос, диапазон которого варьируется от 40% до 70%, в зависимости от застройщика. Далее в индивидуальном порядке компания договаривается с покупателем в течение какого количества времени на счёт застройщика будет внесена оставшаяся сумма денег. Как правило, остальная сумма денег вносится либо посредством ежемесячной оплаты, либо единовременным платежом к конкретному сроку. По мнению, Олега Кудрявцева, рассрочка, как возможность купить квартиру в Краснодаре, существенно лояльнее, нежели ипотека в банке.

Если рассматривать наиболее предпочтительные формы оплаты для застройщика, то на первом месте - покупка на личные средства покупателя, так как сумма в полном объёме перечисляется на счёт застройщика в течение двух дней после подписания договора купли-продажи. На втором месте - ипотека, которая также позволяет получить полную стоимость квартиры практически сразу. На третьем - рассрочка, которая позволяет застройщику не останавливать процесс возведения текущих и новых объектов строительства.