​Инвестиции в недвижимость: вкладываем в будущее

© Сергей ЗыковНедвижимое имущество всегда было и есть одним из самых надёжных видов сохранения и приумножения капитала.

Здравствуйте, уважаемые читатели и собеседники! Кто из вас может сказать, что является на сегодняшний день самым актуальным инвестированием: гаджеты, автомобили, бытовая техника, мебель, бизнес, антиквариат, строительство, недвижимость? Думаю, что не ошибусь, если констатирую, что большинство наших сограждан хотело бы вложиться в недвижимость.

Недвижимое имущество всегда было и есть одним из самых надёжных видов сохранения и приумножения капитала. Инвестирование в недвижимость в Краснодаре, как и во всей России, продолжает оставаться одним из ведущих способов вложения денег в своё будущее и будущее своих детей.

Кризисные явления последних лет немного снизили привлекательность приобретения жилья и коммерческого сектора, но общая тенденция интереса в 2016 году к рынку недвижимости прослеживается, как у крупных инвесторов, так и у частных лиц, имеющих средства для вложения.

Купить подешевле – продать подороже

1. Безопасность – одно из самых значимых качеств сделок с недвижимостью. Несмотря на случаи мошенничества в этой сфере, государственный контроль здесь достаточно хороший и позволяет приобретать и продавать квартиры, дома, здания без особых проблем, если к моменту продажи или покупки все документы были готовы и проверены специалистами, а собственники адекватны и психически здоровы.
2. Сделки по недвижимости пассивны, то есть, не требуют дополнительных действий и затрат на протяжении какого-то времени.
3. Открытость в сфере недвижимости обусловлена простым алгоритмом действий инвестора: купить подешевле – продать подороже. Пока недвижимость, в которую вложены средства, «стоит», дожидаясь своего часа, она может быть сдана в аренду и приносить прибыль.
4. Любая недвижимость – это отличный гарант обеспечения кредитов для банков и страховых компаний.

Налоги и «коммуналка»

1. Налоговая нагрузка. Любая покупка квартиры, земельного участка, кабинета в офисном центре, влечёт за собой необходимость уплаты налога на имущество и налога на землю, сильно выросших в последнее время из-за привязки к кадастровой стоимости.
2. Коммунальные услуги. Пустует ли ваша недвижимость или используется по назначению, вы должны заплатить «коммуналку» согласно счетам.
3. Во время покупки квартиры или дома нужно внимательно изучить документы, особенно их часть с оценкой стоимости, чтобы в будущем не удивляться, вдруг изменившейся в меньшую сторону, цене и не остаться без денег и квартиры по причине своей невнимательности.

«Рантье на недвижимости»

Строительный «бум» 90-х и 2000-х привнёс много позитивных вещей в жизнь жителей Краснодара. У многих появилась возможность реализовать свои потребности в квадратных метрах. Возникла целая «прослойка» населения – рантье на недвижимости. Как правило, эти люди начали скупать квартиры для перепродажи, иногда используя «криминальные» деньги, а также средства, полученные от продажи недвижимости, доставшейся по наследству.

Интересный факт: строительные и подрядные организации, активно действующие на рынке, часть построенных многоэтажек оставляют за собой, организуя отделы продаж и составляя конкуренцию риэлторам, хотя в первую очередь они должны решать свои специфические задачи.

Сегодня подобные схемы есть практически у всех строительных организаций. Инвестиции в строящиеся проекты давно стали одними из самых востребованных. В строящуюся недвижимость инвестируют банки, страховые компании, риэлторские конторы, частные лица, государственные органы. Последние вкладывают деньги в строительство для удовлетворения социальных нужд по госпрограммам.

Основа работы инвесторов с новостройками такова: на ранней стадии (на уровне котлована или первых этажей) купить квартиру за миллион, а на стадии сдачи дома продать за полтора миллиона. Казалось бы, легко! Но не всё так радужно…

Большинство приобретателей квадратных метров в Краснодаре – это люди, покупающие для себя, улучшающие свои жилищные условия с помощь ипотеки с господдержкой или продавшие старую квартиру и купившие новую.

Эксперты по недвижимости констатировали ещё в конце 2015 года, что предложений «вторички» на рынке стало меньше и эта тенденция продолжится в 2016 году. Специалисты связывают такое положение дел со страхом собственников продешевить с недвижимостью, поэтому они снимают квартиры с продажи, надеясь на нормализацию экономического положения в России. Тем не менее, на квартиры эконом-класса есть стабильный спрос, хотя они поднялись в цене на 2%-5%. Жители Краснодара, которые планировали приобрести вторичное жильё, вкладывают деньги в недорогие квартиры для сдачи их в аренду и последующей перепродажи в лучшие времена. Часть новостроек приобретается с той же целью.

Ложка дёгтя

Вложения в новостройки Краснодара в 2016 году вряд ли будут более весомыми, чем в прошлом году, по причине огромного количества пустующих многоэтажек и коттеджных посёлков практически во всех районах города. В кризис, когда снижение доходов населения, санкции и прочие негативные составляющие на рынке недвижимости, сломали в какой-то степени, стереотип о безусловном выигрыше в деньгах в случае покупки на начальном этапе строительства и продаже по получении свидетельства о собственности. Ипотечная составляющая продаж строительных компаний становится для банков, предлагающих ипотеку, проблемой, несмотря на массовое её предложение. Количество краснодарских семей, прекративших выполнение обязательств по ипотеке, растёт. Сегодня процентное соотношение, стабильно выплачивающих ипотеку и должников, составляет, соответственно, 60/40.

Коммерческая недвижимость тоже понесла весомые потери. Крупнейшие офисные и торговые центры в Краснодаре и других городах края не могут сдать в аренду значительную часть своих площадей и вынуждены перепланировать их в апартаменты или другие виды нежилого, для создания определённого интереса у потенциальных арендаторов и покупателей.

По оценкам экспертов на конференции «Торговые центры: концепция успеха», на сегодняшний день Краснодар полностью обеспечен торговыми площадями в торговых центрах, обогнав по этому показателю крупнейшие города – столицы регионов: Тюмень, Самару, Екатеринбург и другие. Кубань – очень привлекательный для ритейлеров регион, так как товарооборот розничной торговли здесь неизменно растёт, составив в 2015 году 35 млрд руб. В то же время существует ряд проблем, касающихся логистики, так как транспортная обстановка в Краснодаре остаётся сложной при существующей нехватке дорожных развязок и парковок. «Пока эти вопросы не решены, вряд ли слоит ожидать строительства новых торговых центров», - отметил генеральный директор компании M1 Solutions Марат Манасян. Значит не будет и инвестиций в эту отрасль.

Государственные инвестиции – это крупные проекты типа космодрома «Восточный», Крымского моста, московских авторазвязок или олимпийских сооружений в Сочи. Это – тема другой статьи. Что касается загородной недвижимости, то здесь варианты эконом-класса стали более привлекательными, причём не для вложений с целью получения прибыли, а для собственного проживания, так как бизнес–класс многим просто не по карману. Средняя стоимость коттеджа в пригороде Краснодара – 5,3 млн.руб. при площади более 150 кв. м, а самыми востребованными являются варианты менее 5 млн руб., площадью до 100 кв. м, снабжённые коммуникациями, инфраструктурой, транспортной доступностью.

Резюме

Инвестиции в недвижимость остаются значимой и востребованной частью рыночных механизмов в этой сфере, но негативные изменения здесь хорошо видны, причём для покупателей они могут быть положительными, а для продавцов – отрицательными, например, стагнация цен на рынке вторичного жилья и некоторое падение первичного рынка. Поэтому, как говорится, прежде, чем куда-то вкладывать деньги, «семь раз отмерь, один раз отрежь».

Мы коснулись только одной части вопросов инвестиций в недвижимость. Есть огромный пласт недвижимости – земельные участки, которые на Кубани интересны со всех точек зрения: сельскохозяйственной, строительной, рекреационной, туристической, природоохранной и т.д. Об этом – в следующий раз.