Ещё раз об изменениях в законодательстве, касающихся недвижимости

Сергей Зыков 13 января 2017 3933

Важные изменения в законодательстве, которые коснулись основных положений взаимодействия застройщиков, дольщиков, налоговых органов в части начисления налога на имущество и землю, а также новые градостроительные нормативы и правила регистрации недвижимости, станут в 2017 году приоритетными для исполнения всеми участниками рынка недвижимости, государственными структурами и гражданами.

Поправки в 214-ФЗ

Принципиально новые положения закона о долевом участии в строительстве станут в 2017 году для многих застройщиков камнем преткновения к реальному продолжению своей деятельности. Речь, прежде всего, об информационной открытости компаний; увеличению минимального объёма уставного капитала до 2,5 млн. рублей; отчислениях в размере 1% от стоимости объекта строительства в компенсационный фонд (эксперты допускают увеличение взноса до 3%); невозможности использования средств дольщиков, так как они будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах в аффилированных банках, которые будут кредитовать застройщиков. Результатом этих изменений станут более дорогие инвестиции, что скажется на цене квадратного метра, а также уход с рынка небольших строительных компаний. Для дольщиков поправки несут более надёжную защиту их интересов, но в то же время, приведут к удорожанию жилья, то есть люди опять оплатят все гарантии надёжности застройщиков из своего кармана.

Земельный налог

Исчисление налога на землю изменилось в 2016 году и сейчас можно констатировать, что расчёт налога от кадастровой стоимости, фактически равной рыночной, далеко не всегда соответствует действительности, а иногда в разы превышает реальную ставку из-за различий в этих показателях. Суды уже завалены заявлениями от граждан, не согласных с определением кадастровой стоимости своих участков. В 10 части статьи 24.18 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сказано: «Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но до момента определения новой кадастровой стоимости». Кроме судебного решения по этому вопросу, есть возможность обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В некоторых регионах до сих пор нет подробных кадастровых карт и реестров, поэтому для определения реальной стоимости своего участка нужно обратиться к независимому оценщику, чтобы иметь на руках акт об оценке земельного участка для дальнейших разбирательств в суде или комиссии.

Градостроительные нормативы

Новые требования касаются нежилых и жилых помещений на первых этажах домов. Вопрос о запрещении строительства квартир на первых этажах жилых домов активно обсуждался в Подмосковье и других регионах России весь 2016 год. Эксперты и специалисты пришли к выводу, что полностью отказаться от квартир на первых этажах в новостройках невозможно, так как часто их выбирают для проживания пенсионеры, инвалиды и некоторые другие категории граждан. Процесс определения количества нежилых помещений на первых этажах завершился внесением изменений в градостроительные нормативы Подмосковья, как «пилотного» региона для реализации концепции управления количеством таких помещений. Застройщикам рекомендовано оставлять 6% площадей под нежилое в домах высотой от 4 до 12 этажей. Строгих норм в документе не прописано, поэтому застройщики могут предлагать свои проектные варианты. В других регионах нашей страны такая инициатива только обсуждается, но это, безусловно, положительный опыт, так как во многих жилых комплексах квартиры на первых этажах раскупаются плохо и зачастую переводятся в нежилое для организации предприятий торговли и услуг.

Регистрация недвижимости

В наступившем году вступает в силу 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», некоторые положения которого, вступят в силу позже. Главное в поправках – упрощение регистрации недвижимости и общая реорганизация системы. Создаётся Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), выписка из которого станет основным документом о собственности на недвижимость. Сроки получения услуг сокращены: кадастровый учёт – 5 дней, регистрация прав – 7 дней. Реестр будет содержать сведения об объектах недвижимости, включая полную его историю. Выписка из ЕГРП будет актуально только на момент её получения.

Не следует забывать и об обязательном нотариальном удостоверении соглашения о разделе общего имущества супругов, сделок по продаже долевой собственности, сделок с участием несовершеннолетних и опекунов, без которого регистратор не примет документы. Регистраторы отныне несут прямую ответственность за ошибки при приёме документов и регистрации прав на недвижимость.

Налоги, налоги…

В течение прошлого года новые правила налогообложения применялись при продаже недвижимости физическими лицами. 382-ФЗ, принятый в 2014 году и дополненный в 2016 году, а также изменения в Налоговый кодекс РФ (с. 217.1), стали основой новых правил. Если ранее налогообложению подлежали доходы от продажи недвижимости, бывшей в собственности менее 3 лет, то сегодня предлагается несколько вариантов, исходя из способа получения недвижимости в собственность: 1. Наследство, дарение, приватизация, рента. Срок – 3 года. 2. Получение другими способами. Срок – 5 лет. До истечения этих сроков продажа недвижимости подлежит налогообложению. Получается, что сейчас существует 2 способа налогообложения – применимо к недвижимости, приобретённой до 2016 года и после 1.01.2016 года. Это будет происходить до 2020 года включительно, когда закончится 5-летний срок с начала действия закона.