Что лучше: дефицит жилья или его избыток?
Краснодар – один из многих городов России, где на сегодняшний день есть профицит жилья, то есть предложение опережает спрос. С чем это связано и можно ли сделать эти составляющие рынка недвижимости соответствующими друг другу?
© kvartiri-doma-krasnodara.ruВ Центре Краснодара дефицит квартир бизнес-класса. Откуда «ноги растут»?
В изданиях о недвижимости и на интернет – ресурсах часто публикуются мнения экспертов, порой кардинально разнящиеся и даже противоречащие одно другому. Чтобы выработать некий условный идеальный вид рынка жилой недвижимости, предлагаются различные варианты сосуществования в правовом поле застройщиков, риэлторов, покупателей и продавцов, а также банков и других структур, заинтересованных в оптимальном процессе строительства и продаж. Но всё это теоретические построения, мало соответствующие реальной действительности.
Статистика говорит о том, что 50 тысяч м2 жилых площадей в Краснодаре уже на протяжении 3 лет не востребованы покупателями. Тем не менее, катаклизмов типа массовой «заморозки» строящихся объектов не было и нет, хотя отдельные компании – застройщики чувствуют себя в сегодняшней экономической ситуации достаточно плохо и не могут дальше полноценно вести возведение своих объектов.
Изменения в законодательстве и прежде всего в ФЗ-214, вступающие в силу в следующем году, заставят ряд небольших строительных компаний уйти в другую сферу деятельности, закрыться или выступать в качестве подрядчиков у более крупных застройщиков. Как это скажется на балансе спроса и предложения жилой недвижимости, пока не ясно, но большинство экспертов сходятся в том, что непроданные в последнее время квартиры станут востребованными, если предложение новых объектов сократится, а это и должно произойти в результате реформ строительной отрасли через изменение законодательных актов.
Проблема есть и она может развиваться долго.
Генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько в своём недавнем интервью интернет-порталу «BN.ru» обратил своё внимание на переизбыток жилых площадей в Краснодаре, что отрицательно влияет на краснодарский рынок жилья. Можно добавить, что, безусловно, все квартиры должны быть реализованы на этапе строительства, а при дефиците жилья – до завершения стройки. Застройщик также может придержать ряд самых интересных квартир для продажи после ввода дома в эксплуатацию, чтобы продать по более высокой цене.
Положение, когда большая часть квартир не продана на стадии завершения строительства, ненормально и с этим сложно не согласится. Илья Володько также не раз отмечал, что профицит нового жилья иллюстрирован проблемными объектами с затянутыми сроками строительства из-за нехватки финансов, оборотных средств, обычно приходящих к застройщику от покупателей по договорам долевого строительства. Прекращение притока этих денег приводит к стагнации и «замораживанию» объекта. Более всего пустующих квартир в новостройках – в микрорайоне Гидростроителей (Карасунский округ) и Прикубанском округе, где новые микрорайоны появились и продолжают строиться сразу на нескольких улицах, а также в «чистом поле», где по генеральному плану развития Краснодара ведётся комплексная застройка.
17% квартир в новостройках Краснодара не проданы.
Цифры говорят за себя.
На 1.10.2016 г. в Краснодаре было продано 60348 квартир (10,2 тысячи квартир – в домах, которые сданы, остальные – в стадии строительства). Остатки жилья реально продать за 2-3 года, исходя из цифры годовых продаж в 2015 г. – 28 тысяч сделок. В принципе, все стройки могут остановиться из-за низкой покупательной способности населения и профицит жилья станет ещё больше.
На сегодняшний день доля квартир, которые не проданы выросла в 2 с лишним раза – с 8 до 17%. До конца этого года должны быть введены в эксплуатацию ряд новостроек, где продано всего 24% квартир. Главный вопрос: почему? Ответ прост – у населения нет денег на покупку квартир.
И не такие кризисы переживали!
Несколько опровергает такое мнение генеральный директор портала Yuga-Build.ru, «Единый колл-центр новостроек Краснодара» Сергей Калиненко, констатировавший, что очень долго продаются элитные квартиры, а также трёхкомнатные, которых не так много предлагается в новостройках. Как правило, остаток квартир в сдающихся домах не превышает 10%, которые в течение следующих 3-4 месяцев успешно распродаются либо передаются подрядчикам, в качестве расчёта за работы. Сергей Калиненко склонен думать, что дисбаланс в продажах новостроек не критичен, так как рынок здесь должен саморегулироваться и превышение предложения над спросом, приведёт в конце концов, к его снижению.
Эту мысль поддерживает и директор ФРК «Этажи – Краснодар» Вадим Камалов, который не видит повода для паники, хотя считает, что остающиеся невостребованными метры можно продать не за 2-3 года, а за 4-5 лет. Баланс всех составляющих рынка недвижимости должны регулировать сами застройщики, меняя тактику, исходя из потребностей рынка и применяя средства маркетинга для успешной реализации своих квадратных метров.
Директор департамента новостроек ГК «Аякс-Риэлт» Мурат Псеунов уверен, что проблема профицита жилой недвижимости не так велика, а исправить её поможет постоянный приток иногородних покупателей. С этим согласна и исполнительный директор НП «Кубанская палата недвижимости» Ольга Долгополова, считающая, что повода для паники, однозначно нет, а следующий год покажет, как сложится ситуация на рынке в связи с введением поправок в ФЗ-214. Скорее всего, слабые игроки уйдут, а сильные спокойно продадут излишки квартир.
Все специалисты отмечают, что есть разница в величине профицита по районам города, например, в Юбилейном и Центре, вообще нет профицита недвижимости, но существует дефицит квартир бизнес-класса. Рынок цикличен: сегодня избыток, а завтра – недостаток. До 2008 года существовал избыток жилья бизнес-класса, поэтому сегодняшняя ситуация постепенно выровняется, считаю эксперты.
Приезжие не дадут рухнуть строительной отрасли.
Краснодар регулярно пополняет ряды своих горожан выходцами из других регионов и сельской местности, поэтому кризис отрасли здесь не так страшен, как в регионах, где происходит постоянный отток населения. Никто не отменял отложенный спрос, который реализуется постепенно, с приездом в Краснодар людей, давно мечтавших о жизни на юге страны. Военные пенсионеры, а также северяне, отработавшие многие годы на суровых условиях, готовы переехать в Краснодарский край на постоянное место жительства. Кроме этих категорий покупателей много других переселенцев. Все они основательно готовятся к моменту переезда и приобретают квартиры и дома, которые ранее не были востребованы местными покупателями из-за цены или по другим причинам. Чтобы этот процесс шёл без сбоев, необходимо развивать различные секторы недвижимости, планировочные и инфраструктурные решения.
Эксперты сходятся также в том, что на сегодняшний день спрос стабилизировался и перед новым годом будет всплеск продаж, как с ипотекой, так и без неё. А полностью сбалансируется рынок в течение двух лет. Важную роль в этом сыграет ключевая ставка Центрального Банка России. Если она установится на положении не выше 9%, это станет прорывом в ипотечном кредитовании без государственной поддержки.
Стимулирование застройщиков к полной прозрачности в реализации инфраструктурных городских проектов должно происходить постоянно, независимо от решений Правительства РФ.
К сожалению, не все строительные компании готовы к этому, да и среди чиновников немало ещё людей, с трудом принимающих решения. Взаимодействие власти и бизнеса должно привести к развитию Краснодара, как настоящего «города – сада», комфортного и красивого, ведь все предпосылки для этого существуют.
