Новая методика оценки стоимости жилых объектов недвижимости
Экспертное сообщество оценщиков, риэлторов и застройщиков активно обсуждает нововведения, которые стали действовать с ноября текущего года в сфере оценочной деятельности, касающейся жилых объектов. Заместитель министра экономического развития Николай Подгузов в своём интервью радиостанции «Business FM»в конце октября, дал подробные разъяснения по новой методике оценки жилых объектов недвижимости. Один из участников рабочей группы по кадастровой оценке утверждает, что министерство полностью сформулировало все положения и методику оценки жилого, не обсудив эти вопросы в профильном совете. Представители МЭР отрицают такой подход, заявляя, что обсуждение было широкомасштабным и открытым. Что же на самом деле нового и инновационного в методике оценки жилья? Попробуем разобраться.
© gp-consult.ruНовая методика оценки прошла апробацию в нескольких регионах России. Экономика, экология, социальные факторы.
Главной целью новой методики оценки является помощь негосударственным оценочным компаниям верно оценить стоимость недвижимого имущества, чтобы избежать оспаривания в судебных инстанциях. Корректность этой процедуры должна стать залогом правильной кадастровой стоимости для определения налоговых пошлин и сборов. Проблема состоит в том, что правильное определение стоимости объекта недвижимости невозможно без уточнения ряда его характеристик, которые обязательно должны быть известны, но из-за недостатка информации, не могут быть учтены при оценке. Приоритет отдан таким факторам, как экономические, экологические и социальные, то есть тем, которые позволят делать долгосрочный прогноз.
Изменение методики приведёт к изменению самой системы государственной кадастровой оценки. Теперь в каждом регионе должны работать государственные бюджетные учреждения по оценке недвижимости, чтобы налогооблагаемая база рассчитывалась по единой системе и методологии. Частные компании также будут участвовать в этом процессе, так как им будет открыт доступ к источникам информации по объектам недвижимости, ранее закрытым для частников. Всё это будет происходить не сразу, а в течение определённого времени, чтобы региональные власти смогли подготовить информационную базу для кадастровой оценки недвижимости государственными оценочными компаниями.
До начала 2015 года в отрасли оценки и кадастра накопилось такое количество проблем, что сегодня приходится их решать повсеместно. Работа по методологии была сведена к нулю из-за конфликтов частных компаний в Национальном совете по оценочной деятельности. Когда был создан Совет по оценочной деятельности при МЭР, в состав которого вошли, кроме оценщиков, потребители их услуг, а также федеральные чиновники, работа по методическому обновлению отрасли пошла более уверенно и успешно, особенно в сфере стандартизации оценки. Совет одобрил применение методологии, предложенной МЭР, на площадках нескольких регионов в качестве «пилотного» проекта для апробации «в полях». Этими регионами стали Красноярский край, г. Москва, Нижегородская область. После обсуждения ряда замечаний оценщиков и клиентов, было принято решение внедрять новую методику оценки во всех регионах с учётом наполненности и готовности региональной информационной базы недвижимости. С 1.01.2017 г. вся деятельность по кадастровой оценке жилой недвижимости переходит в ведение государственных бюджетных учреждений.
Обсуждение методики оценки продолжается, как в Министерстве экономического развития, так и на других площадках.
Принципы не меняются.
Определение кадастровой стоимости недвижимости сегодня производится с учётом рыночных факторов и характеристик. Это и местоположение, и инфраструктурная насыщенность, и качество строительства, и экологическая составляющая места, где находится объект. Принципиально, схема оценки, производимая с 1 ноября и та, которая будет действовать с 1 января 2017 года, одинаковы. Скорее всего количество учитываемых при оценке факторов будет увеличиваться, чтобы «чистота» и корректность оценки повышалась. Типовые ошибки по многоквартирным объектам будут исправляться одновременно по всем квартирам. Оценщики смогут в интерактивном режиме общаться с клиентами, рассматривать замечания и отвечать на вопросы.
Критика эксперта.
Автор учебника по кадастровой оценке недвижимости, доктор технических наук, профессор Государственного университета по землеустройству Сергей Коростелёв считает, что обсуждения в профильном совете МЭР не было, в результате кадастровая оценка по новой методике получается завышенной. Он также отметил, что невозможно изменить качество методики, так как нет никаких критериев точности определения оценки. Если взять опыт западных оценщиков, то у них налог долгосрочный, но не превышающий рыночную стоимость недвижимости. Чтобы не было оспаривания оценки в суде, применяется коэффициент понижения оценочной стоимости по сравнению с рыночной – примерно 30%. У нас пока превышение кадастровой стоимости над оценочной – 36%, что недопустимо.
Мнение оценщиков.
Ряд руководителей оценочных компаний сходятся в мнении, что в зависимости от рыночной ситуации, нужно регулировать количество изменений. Главное, чтобы у собственников недвижимости было понимание того, что им не придёт уведомление из налоговой инспекции, в котором будет кадастровая стоимость в разы выше, чем она есть в рыночном выражении.
Немного статистики.
За 9 месяцев 2016 года в суды было подано около 30 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, в основном – земельных участков. Результатом стало среднее снижение стоимости недвижимости на 28%.
