Коммерческая недвижимость Краснодара

Краснодар, как и любой крупный город, имеет ряд объектов недвижимости, которые относятся к коммерческой или недвижимости для бизнеса. Обычное подразделение коммерческой недвижимости включает в себя четыре сегмента или категории: производственная, складская, офисная, торговая. К последней можно отнести также и торгово – выставочные комплексы.

Активное строительство торгово – офисных зданий началось в начале 2000-х.

Как правило, типы и категории недвижимости для бизнеса часто совмещаются для более выгодного использования. Так, склад может быть магазином – складом, офис – выставочным залом, торговый центр включать в себя и склады, и цеха, и офисы.

Краснодарская специфика.

Квартиры на первых этажах домов, расположенных на центральных улицах всегда пользуются популярностью для превращения их в торговое помещение или офис услуг. Перевод в нежилое всегда требует определённых финансовых вложений и времени, но это не останавливает бизнесменов, желающих иметь торговые точки в самых «проходимых» местах на улицах города с оживлённым движением, хотя и спальные районы могут быть достаточно привлекательны для магазинов и бытовых услуг шаговой доступности.

В Краснодаре можно назвать ряд улиц, где торгово-офисные помещения и помещения, используемые сферой услуг широко распространены именно в варианте, переведённых в нежилое, бывших квартир и частных домов.

Это центральные улицы: Красная, Хакурате, Октябрьская, Рашпилевская; в микрорайоне Черёмушки – Ставропольская, Селезнёва, Старокубанская; в Комсомольском микрорайоне – Симферопольская, Тюляева, Сормовская; в Фестивальном – Тургенева, Гагарина, Атарбекова, Калинина; В микрорайоне Гидростроителей – улицы Игнатова, Благоева, Трудовой Славы. Есть и другие районы, где широко представлены переведённые в нежилое, бывшие квартиры и дома. На некоторых улицах в каждом доме или рядом с ним расположена торговая точка, шиномонтаж, авторемонт, парикмахерская. К таким бизнес – точкам необходимо иметь несколько парковочных мест и яркую наружную рекламу, иначе никто не остановится, а пешеходов в районах частной застройки бывает мало.

Магазины, переделанные из квартир, бывают не очень удобными из-за несущих стен, которые нельзя снести, чтобы расширить помещение. Такие варианты скорее интересны в качестве офисного помещения. Известны случаи, когда бизнесмены, не просчитав последствий и не посоветовавшись с архитекторами, ломали несущие стены и наносили зданию непоправимый ущерб. Также важной составляющей перевода в нежилое является благоустройство территории, что способствует позитивному отношению жителей дома к перепланировке помещений и фасада.

Бывшая усадьба купца Рубежанского.

Несколько слов необходимо сказать о старом жилом фонде в виде купеческих особняков и других зданий дореволюционного периода постройки. В основном все эти здания сосредоточены в центральной части Краснодара (старый Центр). Изменять планировки и фасады, реконструировать и строить здесь нужно с большой осторожностью, имея на это специальные разрешения, так как некоторые здания имеют культурно – историческое значение. Многие из таких зданий уже используются различными организациями и предпринимателями, но есть и жилые, до которых пока «не дошли руки», хотя это в основном обычные частные дома в центре. Большая проблема здесь – парковки, так как практически все улицы имеют только платные парковки и чтобы иметь свою бесплатную, возле реконструированного здания, нужно хорошо постараться… Важно отметить, что даже здания, которые не имеют фасада, выходящего на центральные улицы, а расположены в глубине дворов, «под завязку» заняты предпринимателями, имеющими в таких домах офисные помещения.

Особенно можно отметить особняки, стоящие на улицах Октябрьской, Красноармейской, Седина, Пушкина, Рашпилевской, Комсомольской и некоторых других, которые давно используются, как торговые и офисные здания, а также учебные заведения.

Торгово – офисная недвижимость.

Активное строительство торгово – офисных зданий началось в начале 2000-х, когда дефицит таких помещений стал явным и застройщики стали приобретать небольшие участки земли на главных магистралях города, например, на ул. Северной или ул. Красных партизан. Были построены здания в 3-4 этажа по простым проектам, так как каких-либо стандартов тогда ещё не было. Позже торгово – офисная недвижимость обрела более современный облик – монолитный каркас, обшитый стеклом и пластиком. На сегодняшний день, офисные площади не так востребованы и ряд объектов простаивает, но торговая недвижимость продолжает интересовать бизнесменов, особенно в местах массового скопления людей.

Цены на такую недвижимость немного выросли, но незначительно и соответствуют ценам в 2014 и 2015 годах.

Есть разница в ценах на торгово – офисную недвижимость по районам и она значительная: от 30 000 руб./м2 до 101 000 руб./м2. Крупные торговые комплексы уровня «Красной Площади», «Сити – Центра» или «OZ-молла» снижают интерес к небольшим торговым площадкам. Строить новые комплексы могут себе позволить только крупные застройщики, так как земля в центре очень дорогая и небольшие компании не в состоянии её покупать. Поэтому следует ожидать прихода на краснодарский рынок коммерческой недвижимости новых игроков из Москвы и иностранных инвесторов.

Сохранилось достаточно много зданий советского периода, используемых для торговли и работы офисов. При регулярном ремонте таких зданий и коммуникаций, они смогут ещё долго прослужить, хотя не отвечают современным требованиям по многим параметрам. Главным плюсом советских зданий является коридорная система, что очень удобно для расположения офисов или учебных классов. В них также есть конференц-залы, столовые и бытовые удобства. Магазины советской эпохи продолжают работать, за редким исключением. Расположены они, как правило, в проходных местах, в жилых массивах, на центральных улицах и бывают, как отдельно стоящими, так и занимающими площади на первых этажах жилых домов.

Есть в Краснодаре и такие объекты, как ставшие торговыми, здания и цеха бывших производственных предприятий, например, "Тензоприбор" и мебельная фирма "Кавказ". На территории этих предприятий расположены различные виды торговых помещений: от супермаркетов до магазинов строительных материалов и мебели.

Используются под торгово – офисную недвижимость и помещения в цокольных этажах жилых зданий, особенно там, где есть выходы на центральные улицы.

Производственная и складская недвижимость.

Новых производственных объектов, выставляемых на продажу в Краснодаре мало. В основном продаются и перепродаются остатки советских предприятий, которые были приватизированы в 90-е годы и «распилены» на множество частей. Главным критерием эффективности использования таких зданий было и остаётся транспортная доступность, включая железную дорогу, нормально действующие коммуникации, крепкие здания и выделенные земельные участки. К этому стоит добавить, что для производственников, особенно занимающихся строительными материалами и металлопрокатом, важно иметь подъёмные механизмы, как на площадке, так и внутри зданий. Чтобы иметь базу с полным набором технического оснащения, потребуется немало времени на поиск такого объекта, к тому же стоить она будет гораздо дороже, чем просто земля со строением, где, как говорится, «конь не валялся».

Количество объектов производственной сферы более всего представлено в «Восточной промзоне» Краснодара между Комсомольским микрорайоном и РМЗ по улицам Уральская, Новороссийская, Демуса, Лизы Чайкиной, где расположено много производственных, складских, оптово – розничных предприятий. Второй район с большим количеством бывших промышленных зданий – ЗИП, а также принадлежащая когда-то ЗИПу территория на Ростовском шоссе. В Центральном округе бывшие производственные территории застроены и продолжают застраиваться жилым фондом. Это районы улиц Кубанонабережной, Калинина, а также между микрорайонами Фестивальным и «Авророй», где когда-то были предприятия сферы лесопереработки и транспорта.

Строительство новых производственных площадей в Краснодаре также ведётся, как и реконструкция уже существующих, но объёмы такого строительства несопоставимы с объёмами, которые предлагают застройщики в виде торгово – офисной недвижимости.

Средние цены на коммерческую недвижимость Краснодара в районах города (по данным ООО «Информационно – аналитический Центр недвижимости и бизнеса).

Самая дорогая недвижимость для бизнеса (более 70 тыс. рублей за 1 м2) в микрорайонах:
Мосты - 101 698 руб./м2.
Старый Центр - 101 359 руб./м2.
Аврора - 85 573 руб./1 м2.
Центр - 76 402 руб./1 м2.
ФМР - 72 730 руб./1 м2. Знаменский - 70 045 руб./1 м2.

В диапазоне от 60 тыс. до 69 тысяч рублей за 1 м2:

Кубанская Набережная - 69 398 руб./1м2,
Ростовское шоссе - 68 957 руб./1м2,
СБС - 68 461 руб./1м2,
СМР - 67 366 руб./1м2,
Табачка - 67 000 руб./1м2,
Вещевой рынок - 66 164 руб./1м2, ЮМР - 62 947 руб./1м2,
ШМР - 60 495 руб./1м2.

От 50 тыс. до 58 тыс. рублей за 1 м2:

40 лет Победы - 58 930 руб./1м2,
ЧМР - 57 884 руб./1м2,
ГМР - 57 414 руб./1м2,
Московская - 54 605 руб./1м2,
Елизаветинская - 53 571 руб./1м2,
Восточно-Кругликовская - 51 841 руб./1м2.

В диапазоне от 40 тыс. до 49 тыс. рублей за 1м2:

РМЗ - 49 770 руб./1м2,
Индустриальный - 47 367 руб./1м2,
КМР - 47 340 руб./1м2,
Дубинка - 46 429 руб./1м2,
СХИ - 45 751 руб./1м2,
ЗИП - 45 094 руб./1м2,
Энка – Жуково - 44 593 руб./1м2,
Тургеневский мост - 42 500 руб./1м2,
ТЭЦ - 42 304 руб./1м2.

От 30 тыс. до 39 тыс. рублей за 1м2:

Аэропорт - 37 538 руб./1м2,
ККБ - 37 241 руб./1м2,
КСК - 36 534 руб./1м2, Солнечная – Агрохимическая - 36 275 руб./1м2,
Новознаменский - 35 550 руб./1м2,
Российская - 34 272 руб./1м2,
МХГ - 33 088 руб./1м2,
Авиагородок - 32 905 руб./1м2,
ХБК - 32 750 руб./1м2,
Рубероидный - 32 639 руб./1м2,
Репино - 32 116 руб./1м2,
ПМР - 31 821 руб./1м2,
Красная Площадь - 31 602 руб./1м2,
Сити-Центр ТРК - 30 000 руб./1м2.

Минимальное значение цены 1м2:

9-я Тихая - 29 038 руб.,
Витаминкомбинат - 27 670 руб.,
Горгаз - 27 222 руб.,
Победитель - 25 000 руб.,
Северный пос. - 23 485 руб.,
Российский пос. - 18 510 руб.,
Березовый пос. - 16 476 руб.,
район OZ - 16 250 руб.

Мы продолжим публикацию серии материалов о коммерческой недвижимости Краснодара и Краснодарского края, так как этот важный сектор включает в себя огромный пласт недвижимости от апартаментов до производственных цехов и является востребованным бизнес - сообществом для реализации целей развития своего дела и в целом, развития нашего города и региона.