Жилищное строительство: заметки на тему. Часть 2
Продолжая рассказ о существующих задачах строительной отрасли, нельзя не сказать, что тормозом её развития давно стало сметное дело, основанное на единичных расценках, не соответствующих постоянно меняющимся стоимостным показателям работ и материалов.
© krasnodar.life-realty.ruЭкстенсивный путь развития жилищного строительства нужно сменить на интенсивный. Советские сметы.
Строители же вынуждены, приобретая такой заказ, выполнять работы с заниженной стоимостью. В результате, в лучшем случае – долгострой с низкими качественными показателями, в худшем – брошенный объект и обанкротившаяся строительная компания. Большие проблемы возникают в сметном деле. У нас до сих пор существует форма смет с единичными расценками, изменяемыми в соответствии с коэффициентом инфляции, в которых в единице предусмотрены оплата труда, стоимость работы машин, механизмов, оборудования, стоимость материалов. В мировой практике применяются ресурсные сметы, где стоимость вышеуказанных составляющих расценивается отдельно от самого объекта, чтобы работали рыночные механизмы регулирования ценообразования. В этом случае выиграть тендер из-за объявленной низкой стоимости нельзя. Работает принцип качества и сроков выполнения заказа.
Проблема в том, что в нашей стране до сих пор применяются социалистические методы ценообразования в строительстве, которые были созданы для плановой экономики. Проекты, ставшие успешными вопреки существующим правилам – это волевые решения руководителей, назначающих ответственных подрядчиков без участия в тендерах. Много случаев и «подтасовки» результатов в пользу серьёзных компаний. Всё это делалось и делается для улучшения ситуации на строительном рынке, где качественный продукт стал редкостью и массово идут нарекания покупателей недвижимости.
Недостаток позитивного движения в сфере строительных технологий – ещё один тормоз на пути развития отрасли. Нужно восстановить и обновить систему научно-исследовательских и проектно-конструкторских учреждений, финансируемых государством и участниками рынка недвижимости.
Вечный земельный вопрос.
Важнейший вопрос развития строительства – вопрос приобретения земли. По разным оценкам, до 90% земельных участков под строительство, распределяются (продаются) минуя аукционы, то есть, с прямым нарушением законодательства.
Чтобы устранить отставание России по обеспечению собственным и муниципальным жильём, необходимо кардинально изменить саму систему работы всей отрасли. Пока не решён «земельный вопрос», это сделать будет очень трудно. Нужны чётко прописанные правила, по которым земля будет покупаться или сдаваться в аренду под жилищное строительствона конкурсной основе.
Уезжаем за город?
Большой сегмент строительства во многих развитых странах - загородное малоэтажное строительство. Эта сфера в нашей стране пока только начинает развиваться и находится в большой зависимости от вопросов землепользования и инфраструктуры, а также лояльности местных властей. Можно двигаться и в сторону индивидуального жилищного строительства, но это было бы востребовано населением в случае бесплатного предложения земельных участков государством. Часто интересные земли вокруг городов с коммуникациями и транспортными развязками, стоят больше, чем планируемое здание. Это вызывает отказ от таких предложений и поиск более экономичных.
Процесс передачи земли начался с многодетных семей, но и здесь он «буксует», так как чиновники предлагают людям самые неудобные и неплодородные участки далеко от инфраструктурных объектов и коммуникаций. Самая большая проблема развития этого сектора жилищного строительства - отсутствие реальных доходов, позволяющих населению массово строить для себя дома. Даже существующие земельные участки с домами и дачами продаются, а на эти деньги расширяются или приобретаются квартиры. Пока же 77% нашего населения проживает в квартирах, а в западных странах этот показатель от 20% до 50%. Есть куда двигаться, но при существующей системе работы и средних показателях в 0,5 м2 на душу населения, мы не достигнем желаемого даже к середине века.
Кстати, строителям таунхаусов теперь придётся также регламентировать свою деятельность в соответствии с ФЗ-214.
Два кризиса.
Кризис 2008-2009 годов сказался на строительстве снижением темпов роста и уменьшением сданных квадратных метров жилья, но на ценах сказался не очень сильно. Сегодняшний кризис, в разных сегментах продаваемого жилого сектора, привёл к снижению цен от 10% до 50%. Больше пострадали застройщики, занимающиеся элитным жильём в крупных городах. А «загород» с его «эконом» и «комфорт» предложениями, хоть и «просел», но всё-таки продолжает развиваться. Всё больше экспертов склоняются к тому, что «экстенсивный» путь развития жилищного строительства с приобретением новых земельных участков в пригородах и расширению городских территорий, не совсем то, что нужно сегодня. Во многих российских городах до 70% жилого фонда нужно капитально ремонтировать или сносить, а на его месте строить новые жилые кварталы. Эта задача первостепенная, так как проблема старого жилого фонда звучит всё более актуально. Переориентировать застройщиков в эту сторону – вот задача государственных институтов, которые для этого должны предоставить строителям выгодные условия и прибыльные проекты, позволяющие решать целый комплекс градостроительных проблем. Огромные массивы «хрущоб», «сталинок», «ленинградок» и малоэтажных старых массивов, которые давно «выработали» свой строительный и жилой ресурс, ожидают решения своей судьбы. Так же стоят и руины советских заводов и фабрик, иногда в центре города, которые нужно убрать даже с эстетической точки зрения.
Во многих российских городах до 70% жилого фонда необходимо капитально ремонтировать или сносить.
Где взять деньги на эти программы? Сделать доступной стоимость земли в городах и помочь застройщикам с расселением людей из старых домов, что и является часто камнем преткновения и бесконечных судебных тяжб. Главное, нужны понятные всем сторонам процесса правила игры, в которой проигравших не будет!
