Большие и маленькие «трёшки» в Краснодаре
© Марк Паверман Что сегодня предлагает рынок трёхкомнатных квартир в краевой столице
Портал Вестум.RU, проанализировав собственную базу данных, представляет срез рынка трёхкомнатных квартир в Краснодаре. Разумеется, «трёшки» - не самая востребованная категория квартир, но, тем не менее, для семей с двумя-тремя детьми такое жильё – необходимый минимум.
Рассматривать мы будем трёхкомнатные квартиры с площадью от 50 кв. м. Конечно, на рынке недвижимости Краснодара можно отыскать варианты «трёшек» с меньшими площадями, однако сегодня, когда стандартные однокомнатные квартиры уже имеют площадь порядка 40-45 кв. м, разумнее, всё-таки, для трёхкомнатных принять минимум в 50 кв. м. Оговоримся – в качестве источника информации мы используем данные наших партнёров, размещающих варианты квартир на Вестум.RU, поэтому стопроцентную точность данных по каждому варианту гарантировать не будем. Мы лишь изучаем общие тенденции рынка трёхкомнатных квартир в Краснодаре.
Площадь квартир как индикатор рынка
Предположение, что площадь 55-60 кв. м могут иметь разве что трёхкомнатные «хрущёвки», не подтвердилось. «Трёшки» эконом-класса на первичном рынке благополучно обнаружены. Таковые предлагаются в ЖК «Спортивная деревня» от СИК «Девелопмент-ЮГ» по цене 2,5-2,7 млн руб. при средней площади 58 кв. м. Единичные предложения квартир с площадями до 60 кв. м замечены также в ЖК «Усадьба» и ЖК «Прогресс». Самая низкая цена 1 кв. м – 30,4 тыс. руб., декларируется в «трёшке» площадью 60 кв. м, расположенной в ЖК «Арена Парк».
Мы провели анализ, в ходе которого выяснили, что около половины всех экспонируемых трёхкомнатных квартир первичного рынка находится в интервале площадей 80-110 кв. м. Иначе говоря, рынок «трёшек» не спешит в сторону эконом-сегмента, который держит только около 11% (под эконом-сегментом мы подразумеваем квартиры площадью до 70 кв. м). Даже условная «элитка» (площадь более 110 кв. м) занимает 14% среди всех предложений трёхкомнатных квартир в новостройках Краснодара.
Ну, а самым «ходовым» в новостройках Краснодара оказался класс «комфорт» (81-100 кв. м), который занимает почти 43%.
Cовершенно другая «площадная» картина наблюдается на рынке вторичном. Здесь ещё очень сильны позиции малогабаритных и типовых квартир, многие из которых построены в советский период. Квартиры площадью до 70 кв. м надёжно удерживают треть вторичного рынка. С другой стороны, предложения элитных квартир после площади 110 кв. м быстро снижаются, практически сходя на нет за отметкой в 150 кв. м.
Это говорит о том, что большие «трёшки» в качестве инвестиций не покупаются – такие квартиры берут «под себя» состоятельные люди, всерьёз и надолго, и на продажу они попадают нечасто.
Ценовая «нарезка»
Как рынок недвижимости Краснодара делят трёхкомнатные квартиры различных площадей, мы выяснили. Теперь посмотрим на «ценовой» срез. Начнём с новостроек, то есть с рынка первичного. Анализ показывает, что более половины всех предложений «трёшек» в новостройках Краснодара сосредоточены в ценовых границах 2-4 млн руб., что соовтествует классам «стандарт» и «комфорт». Но и для экономных семей найдутся «эконом-предложения» ценой до 2 млн руб. Прада, такие занимают лишь 3% всего объёма первичных «трёшек». Но рассматривая дешёвые варианты, нобходимо внимательно изучить состояние застройщика, не задержаны ли сроки сдачи объекта, нет ли опасности пополнить печальную армию обманутых дольщиков. Вестум.RU напоминает – 10% новостроек Краснодарского края признаны проблемными. Причины – срок задержки сдачи объекта на 9 месяцев и более.
На вторичном рынке таких рисков, конечно, нет. Но вот насколько выше там цены, мы сейчас разберёмся, сделав аналогичный анализ. Здесь мы наблюдаем широкий ассортимент предложений при цене 2-4 млн руб. Доля этой ценовой категории на вторичном рынке «трёшек» Краснодара – 43%. Но, если срез по площадям показал значительную разницу между первичным и вторичным рынком, срез ценовой, в целом, показывает схожие тенденции. Правда, трёхкомнатных квартир в ценовой категории 1,8-2 млн руб. на вторичном рынке квартир Краснодара не нашлось, но и в том, и в другом случае очевидно, лидирует ценовой сегмент 3-4 млн руб.
Куда уходят «трёшки»?
Безусловный интерес представляет анализ, выявляющий, какую долю занимают «трёшки» в общем массиве экспонируемых квартир на первичном и вторичном рынках. Для этого также используем базу Вестум.RU.
На вторичном рынке доля трёхкомнатных квартир максимальна и составляет на момент написания статьи 22,7%.
А вот на первичном рынке «трёшки», если и не исчезающий вид, то уж точно достойны занесения в Красную книгу. Доля их здесь почти в два раза ниже показателей рынка первичного – всего 11,7%.
И, для сравнения, сводный показатель доли трёхкомнатных квартир по первичному и вторичному рынку, вместе взятых.
Почему доля «трёшек в новостройках существенно ниже, чем на вторичном рынке квартир Краснодара? Ответ очевиден – на «вторичке» ещё достаточно много домов постройки времён СССР, когда квартиры не покупались, а выдавались работникам организаций. Больших семей было больше, соответственно, и трёхкомнатных квартир при проектировании жилого района закладывалось большее количество. Также не существовало в городах и сегмента ИЖС в пригородах, что повышало востребованность многокомнатных квартир. Второй фактор ухода «трёшек» с рынка – постоянно растущие расходы на «коммуналку» и налоги на недвижимость. И, в-третьих, сегодня застройщики предпочитают предлагать более ликвидные одно-и двухкомнатные квартиры, а те покупатели, кому нужна большая площадь, комбинируют варианты 1+1 или 1+2. Если раньше квартиру получали «на всю жизнь», не имея особого выбора, то сегодня рынок намного динамичнее, и покупая квартиру, человек обязательно задумывается, как быстро сможет её продать. И эти рассуждения, конечно, не в пользу «трёшек».
Подводим итоги
Интегрируя полученные данные, можно утверждать, что лидерами первичного рынка трёхкомнатных квартир в Краснодаре являются объекты в ценовом диапазоне 3-4 млн руб. с площадью 91-100 кв. м. Наш анализ показал, что на вторичном рынке расклад несколько иной. Если ценовой сегмент-лидер здесь тот же, то самый массовый диапазон площадей – 61-70 кв. м.
Таким образом, средняя разумная цена 1 кв. м для самых ходовых трёхкомнатных квартир составляет 33-44 тыс. руб. для первичного рынка и 49-65 тыс. руб. для рынка вторичного.
