«Антиипотека» от застройщиков: первые шаги в Краснодаре
© richmondlending.com Cегодня ипотека – единственный инструмент на получение жилья в кредит для россиян. Вернее, была таковым до недавнего времени. На рынке всё больше заявляет о себе «антиипотека» - рассрочка под нулевой или небольшой процент, предлагаемая от застройщиков без какого-либо участия банков. Появление такой альтернативы уже зафиксировано и в Краснодарском крае.
Сколько лет и процентов?
«Застройщицкая антиипотека» обязана своим рождением политике Центробанка России. Схема проста – процент, под который банки всего мира выдают ипотечные кредиты, всегда будет больше, чем ставка рефинансирования, установленная центральным финансовым органом того или иного государства. Например, и ФРС США, и Центральный банк ЕС удерживают ставку на уровне 0-1%, что позволяет коммерческим банкам кредитовать приобретение жилья под 2-4% годовых.
Какая бы критика не звучала в адрес финансовой политики «буржуинов», но для конечного потребителя такой процент гарантирует минимальную переплату и посильную финансовую нагрузку на выплату кредитов, а, значит, и доступность жилья. В России с 14 июня 2016 года ставка рефинансирования ЦБ, как известно, составляет 10,5%. Даже при теоретическом согласии банков какой-то период времени поработать «в ноль», никакой кредит не может быть выдан под меньший процент. Даже если в рекламной акции банка вам пообещают 10% - будьте уверены – компенсируют чем-то другим – страховками, увеличением первого взноса, скидками от застройщика и пр.
Интересный факт – за последние четверть века зафиксированы невероятные экстремумы российской ставки рефинансирования – от 7,75% во втором полугодии 2010 года до 210% в конце 1993 – начале 1994 года. По счастью, фраза, «возьмите ипотеку под 300% годовых» даже в теории прозвучать не могла, поскольку федеральный закон «Об ипотеке» вступил в силу лишь в 1998 году.
Застройщики – кредиторы
Раньше, в докризисные времена, покупатели квартир, имея приличный доход, не особо смущались высоким процентом по кредиту и выплачивали ипотеку, как правило, досрочно. На руку покупателям играл и фактор опережающего роста цен на недвижимость, и прирост цены 1 кв. м отлично компенсировал переплату по кредиту.
«Лучшие драйверы рынка недвижимости – рост доходов населения и одновременный рост цены 1 кв. м. Первый фактор обеспечивает возможность покупать, второй на покупку жилья мотивирует. При таких условиях рынок будет стабильно развиваться», – считает Илья Володько, директор MACONRealtyGroup.
Сегодня ситуация иная – денег у народа меньше, рынок недвижимости стагнирует, цены стоят или снижаются. Высокий процент по кредиту (а 10-12% - это высокое значение для ипотеки) просто теряет смысл. Застройщик не может продать, покупатель не может купить.
Что в этой ситуации делает застройщик, чтобы не уйти с рынка? Правильно, перво-наперво, затягивает пояс потуже. Корректирует проект, отказывается от дорогих подрядчиков, секвестрирует рекламный бюджет, сокращает кого-то из персонала. Ладно. Что дальше? Разовые акции со сидками, подарки, праздники, и подобная PR-деятельность. Хорошо. Но эти меры не могут решить проблему системно. И вот тут некоторые застройщики начинают распродавать жильё под чрезвычайно низкий для России процент, порой, вдвое ниже, чем могут предложить банки.
Это возможно потому, что застройщик торгует, образно говоря, «реалом», а банк – «виртуалом». То есть строительная компания продает готовое или строящееся жильё, а банк торгует деньгами, эквивалентная стоимость которых во времени нестабильна. Проще говоря, купюра в 5 тыс. руб., выпущенная в 1993 году, сегодня не стоит ничего, а 5 кв. м, жилья, построенных, например, в ЮМР в 1993 году, востребованы ничуть не менее, чем 5 кв. м в сегодняшних новостройках Краснодара.
Деньги инфляция пожирает, а вот квадратные метры ей не по зубам. Здесь вполне уместно порассуждать о пользе обеспечения бумажных денег золотом, но мы этот момент опустим, ибо тема у нас другая.
В Москве и Краснодаре
На сегодня в России известны прецеденты предоставления рассрочки на квартиры в строящихся домах до 9 лет. Такую схему, в частности практикует ЗАО «Эталон-Инвест» в московском регионе. Причём, на период строительства рассрочка беспроцентная, далее – 1% в месяц. Первоначальный взнос составляет 10%. Об этом корреспонденту Вестум.RU, рассказал куратор компании по региональному развитию в России и СНГ Константин Копчёнов.
В Краснодаре СК «Европа-Риэлт» также впервые анонсировала схему относительно длительной «внебанковской» рассрочки на строящиеся квартиры. Срок, на который предоставляется рассрочка – до 5 лет, первоначальный взнос – 30%. При таких условиях ежемесячный взнос за однокомнатную квартиру, по данным «европейцев», составит 15,6 тыс. руб. в месяц.
Справедливости ради, отметим, что рассрочку «до окончания строительства» предоставляют сегодня многие строительные компании, но этот период составляет, как правило, не более двух лет.
В случае предоставления «антиипотеки» от СК «Европа-Риэлт», несложно увидеть, что годовая ставка 6% - это даже ниже, чем уровень инфляции в России. Но такой маркетинговый ход позволяет получить клиента с первоначальным взносом живыми деньгами, что даёт определённые конкурентные преимущества.
Очевидно, что длительные рассрочки на квартиры могут предоставлять лишь строительные компании, длительно работающие на рынках недвижимости и планирующие проекты на многие годы вперёд. Для предоставления «антиипотеки» требуется хороший «запас прочности». И понятно, что продавать всё жильё по такой схеме вряд ли реально.
В ближайшее время Вестум.RU планирует взять интервью у руководства СК «Европа риэлт» и прояснить ряд вопросов, связанных с «антиипотекой».
