Секреты массового строительства жилья в Краснодаре или зачем нам безопасность

Застройщики признались, что процесс получения разрешения на строительство объекта длится около года. За год, по их мнению, можно построить этот же объект и произвести отделку в каждой квартире «под ключ».

© s50.radikal.ruПроцесс предоставления земли под многоэтажное строительство делает земельные участки Краснодара «золотыми»

Главным документом, который удлиняет период согласования, является постановление или распоряжение об отводе земельного участка на строительство многоэтажного дома.

Как правило, земля находится в муниципальной собственности. Муниципалитет должен проверить, не используется ли данный участок в других целях. Если местные власти не используют участок по назначению, то производится межевание, то есть отчуждение земельного участка от собственности города. Поэтому иногда проще возводить объекты вне города, так как препятствий для возведения объекта существенно меньше.

«При посадке каждого жилого дома, помимо покупки земли, застройщик вынужден вкладывать значительные средства в прокладку инженерных сетей необходимой мощности и оплачивать технические условия для подключения к этим сетям, осуществлять страхование участников долевого строительства и нести ещё достаточное количество расходов, связанных со строительством и развитием инфраструктуры. Здесь всё зависит от застройщика, как он поступит в этой ситуации. С одной стороны, проект должен быть рентабельным, а с другой - люди должны хотеть жить в этих домах. Например, парковки можно сделать подземными, оставив место для детских площадок и озеленения. К сожалению, не все имеют техническую возможность и желание проектировать и строить действительно комфортное жильё», - объяснила исполнительный директор Южной региональной строительной компании Ирина Довгая.

Кроме того, застройщик обязан построить каждый жилой дом с учётом более, чем 30 нормативных документов. В их число входят Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, федеральные законы, технические регламенты, нормы пожарной инспекции, СНиПы и многое другое.

Так, застройщик не может пользоваться правом свободного выбора поставщика строительных материалов. Кирпичи, растворы, цемент, краска для отделки и прочее - должны пройти санитарно-гигиеническую проверку на территории России. Правда, это «головная боль» продавца, а не самого застройщика. Однако, после того, как продукция была приобретена, строительная компания начинает нести полную материальную ответственность за безопасность будущих жильцов квартир.

Существует перечень строительной продукции, которая подлежит сертификации. Качество той продукции, которая не вошла в этот перечень, подтверждается принятием соответствующих деклараций. Примечательно, что декларирование обязательно, а сертификация является добровольной.

Пожать руку соседу из дома напротив

Безопасность отражается и на плотности строительства жилья, потому что дорогостоящая процедура получения разрешения заставляет застройщиков согласовывать несколько строительных объектов на одном участке земли.

Коммерческий директор группы компаний «СОЮЗ-РИЭЛТ» Денис Клейменовотметил, когда застройщик приступает к реализации проекта, он просчитывает себестоимость и конечную стоимость реализуемого объекта. Земельный участок в районе с развитой инфраструктурой стоит достаточно дорого, и это отражается на конечной стоимости квартиры. Он добавил, что застройщику необходимо принять решение - если квартиры в конкретном доме будут стоить дорого, значит, на этом участке предполагается низкая плотность застройки. Если квартиры будут стоить дёшево, значит, плотность застройки, соответственно, будет высокой.

Денис Клейменов пояснил, что хоть цена квартиры для покупателя играет огромную роль в принятии решения о покупке, но репутация застройщика всё равно остаётся в приоритете. Если рассматривается покупка в строящемся доме, то покупателю необходимо удостовериться застрахована ли ответственность застройщика, а также выдан ли страховой полис на квартиру с реальной стоимостью при подписании договора долевого участия.

«Необходимо в обязательном порядке смотреть такие документы застройщика, как разрешение на строительство, - добавляет Ирина Довгая. - В нём указан срок сдачи объекта, из которого можно понять, исполнит ли застройщик свои обязательства вовремя, а также проектную декларацию, которая отражает, как будут сдаваться дома и квартиры сейчас. Например, на информационном ресурсе администрации края опубликованы рейтинги строительных компаний Кубани и России. Многие кубанские компании вошли в общероссийский рейтинг ТОП 200. Но самый важный критерий выбора – это рекомендации людей, которые живут в жилом доме, построенном строительной компанией».

Управляющий партнёр Юридической компании «Адена» Дмитрий Самутин считает, что стоимость квадратного метра в районе сложившейся застройки гораздо выше окраин. Процесс предоставления земли под многоэтажное строительство делает такие участки «золотыми». Что, в свою очередь, заставляет строителей делать всё возможное для максимальной застройки.

По его словам, такие действия подпадают под регулирование генерального плана развития города, который на сегодняшний день является относительно недоработанным. В его практике встречались случаи, когда земли частного сектора, согласно генерального плана, отводились под парки или скверы. Люди, десятками лет жившие в своих домах, внезапно теряли возможность что-либо строить на личном участке. Он напомнил про известный случай, когда земли парков на ЮМР отвели под застройку.

Юрист выразил беспокойство относительно того факта, что сегодня нет такого документа, благодаря которому можно утверждать об абсолютной безопасности покупаемого жилья. Выписка из ЕГРП дает информацию об одной стороне имущества, выписка из лицевого счета – о другой. Информация о прописанных ранее гражданах даёт понимание о направлении возможных проблем. Будь то - обиженные наследники или люди из мест лишения свободы. По его словам, только комплексная проверка объекта покупки грамотным специалистом может гарантировать на 90% безопасность сделки. Остальные 10% – на удачу.

Однако Дмитрий Самутин уверен, что заранее пугаться не стоит. В большинстве случаев в настоящее время действуют СНиПы ещё советских времен. Что-то дорабатывается, изменяется и совершенствуется. Но суть остаётся прежней. Поэтому в жилых домах Краснодара можно спокойно жить и не бояться. К тому же, большое количество контролирующих органов не даёт забыть о безопасности ни прорабам на стройке, ни генеральному заказчику объекта.

Красивый таунхаус с видом на непрозрачное озеро

Практика показывает, что для застройщика более выгодно сегодня индивидуальное жилищное строительство, которое менее жёстко контролируется государством.

Если застройщик возводит дом высотой до трёх этажей, то он освобождается от необходимости согласовывать проект строительства с контролирующими организациями. Более того, при строительстве малоэтажных домов, не существуют особых требований к месту постройки. Так, коттеджный посёелок может быть построен вблизи болотистых и промышленных мест, что безопасности для будущих жильцов не добавляет. Хотя Роспотребнадзор хочет изменить такую политику и уже предложил свои поправки парламентариям.

Стоит отметить ещё один положительный момент. Срок действия разрешения на строительство многоэтажного дома указывается такой, каким определил для себя застройщик при подаче пакета документов.

Это означает, что законодательство не ограничивает строительные компании по времени, чтобы они смогли достроить объект, согласно всем нормативам безопасности. Для индивидуального строительства разрешение выдаётся сроком на десять лет. Более того, срок разрешения может быть продлён.

Законодательство поставило застройщиков в достаточно жёсткие рамки. Кроме того, строительный бизнес давно перешёл к цивилизованным методам продаж, когда решение о покупке принимается не только в отношении самой квартиры, но и репутации застройщика. К тому же сами кубанские застройщики дополнительно обращают внимание на безопасность жилья, так как несут за него ответственность. еще пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию перед дольщиками.