Избранное
Добавить объявление

Рынок недвижимости Кубани - «донная» стабильность или подъём с глубины?

Марк Паверман 26 мая 2016 847

Конференция «Прогнозы и перспективы рынка недвижимости на 2016-2017 годы», куда был приглашен корреспондент нашего портала Вестум.RU, состоялась 26 мая в рамках предпринимательского форума «Краснодар – город для бизнеса».

© Марк Паверман

Свет в конце тоннеля

Эксперты констатировали – рынок недвижимость Кубани в настоящий период находится «на дне». Но дно это, если так можно выразиться, оптимистичное и прочное, от которого можно оттолкнуться. Потому что дальше падения быть не может. Во всяком случае, на первичном рынке. Максимально возможное снижение ограничено себестоимостью строительства. А если не может, то пути два – или сохраняться в положении «донной стабильности», или идти вверх. То есть сценарий, скорее, позитивный.

По оценкам Кубанской палаты недвижимости, относительно конца 2014 года рынок недвижимости Краснодарского края просел на 30-40% (по количеству сделок).

На первый взгляд, цифры очень большие, но Вестум.RU напоминает – конец 2014 года не вполне корректно считать точкой отсчета, поскольку тогда совпали два фактора – девальвация рубля и предновогодний ажиотаж, резко увеличившие спрос на квартиры в Краснодаре, на Кубани, да и в России в целом.

Пессимизма в риэлторском сообществе Краснодара не наблюдается. Скорее можно говорить об осторожном оптимизме, но в среднесрочной перспективе.

«Лето для недвижимости Кубани – это всегда застой. Прогнозировать рост цен на недвижимость не стану, но уверен, что в сентябре количество сделок вырастет на 5%, а к началу 2017 года, возможен рост и на 10% относительно сегодняшнего дня. И для застройщиков, и для риэлторов это важнее, чем повышение цены» - сообщает Руслан Попов, зампред НП «Кубанская палата недвижимости».

Зато о росте цен уверенно заявила аналитик палаты Ольга Долгополова.

«Если в январе-феврале купить простенькую 1-комнатную квартиру в Краснодаре – «хрущевку» или «панельку» можно было от 1,6 млн руб., то сегодня цена выросла, как минимум, на 100 тыс. руб., соответственно, на конец мая минимальная цена за «однушку» в Краснодаре составляет 1,7 млн руб. То есть, эконом-класс уже растет, а не стагнирует. Если же рассматривать классы «элит» и «бизнес», например, двухкомнатную квартиру в ЖК «Адмирал» или ЖК «Бригантина», где цена квартир достигает 10 млн руб., то здесь снижение вполне вероятно».

Доллар – лучший друг российской недвижимости?

Американская валюта, которую в последнее время принято обвинять во всех проблемах российской экономики, неожиданно оказалась полезной для российского рынка недвижимости. Вернее, не сама валюта, а скачки курса, считают в Кубанской палате недвижимости.

«Если курс доллара растет, россияне вкладывают рубли либо непосредственно в валюту США, либо в недвижимость. Причем тренд вложения в недвижимость при повышении курса валют становится все более актуальным. За примером далеко ходит не надо – это конец 2014 года. Если доллар «падает», то держатели валют охотнее идут на вложения в недвижимость, нежели в труднопредсказуемый рубль», - рассуждает Руслан Попов.

В то же время докладчики отмечали, что такие глобальные факторы, как антироссийские санкции и низкие нефтяные цены не напрямую, но опосредованно отрицательно влияют на рынок недвижимости Кубани и России в целом.

«По нашим данным, 80-90% застройщиков Кубани используют кредитные средства. Если нет дешевых кредитов (последствия санкций), то и работать им становится намного сложнее. У потенциальных клиентов денег тоже все меньше и меньше. Но нас спасает «география». Переезд в Краснодарский край – мечта многих россиян. Факторы притяжения - работа, тепло, море и фрукты, в известной степени поддерживают спрос на рынке недвижимости Кубани со стороны приезжих. Разумеется, в лидерах – дешевые квартиры в Краснодаре.

«Высоколиквидные объекты эконом-класса, которые покупают для студентов или сдачи в аренду, расходятся быстро. Не буду приводить банальное сравнение с горячими пирожками, но срок экспозиции составляет 2-3 недели», - сообщает Ольга Долгополова.

Чарльз Дарвин с риэлторами и застройщиками

Финансовое «похолодание», как и другие факторы сегодняшнего инвестиционного климата приводят к тому, что в среде застройщиков и риэлторов происходит естественный отбор. Даже крупным компаниям-застройщикам приходится «затягивать пояса», чтобы оправдать доверие дольщиков, а среди небольших фирм есть и такие, которые, по данным Кубанской палаты недвижимости, сегодня «чувствуют себя совсем плохо». На фоне снижения спроса на недвижимость и риэлторам приходится несладко.

Корреспондент Вестум.RU в ходе полемики «естественного отбора» поинтересовался:

- Насколько корректным вы считаете «девятимесячный» критерий задержки ввода дома в эксплуатацию, принятый в краевой и городской администрации, чтобы отделить благополучных застройщиков от проблемных?

- В целом, это реальный инструмент, и, как минимум, один из критериев – четкий и ясный. Если застройщик задержал сдачу на 9-10 месяцев, наверное, у него все-таки есть проблемы. Но тут надо смотреть – единичный ли это случай или системный подход. Если у застройщика несколько домов и у всех затянуты сроки сдачи на год-полтора, лучшим решением будет обратить внимание на объекты другой компании. Хотя, заметим, задержка срока ввода дома в эксплуатацию во многих случаях происходит не по вине застройщика – сообщает Руслан Попов.

- «Тянуть резину» могут и чиновники, но чаще сдача дома задерживается по вине естественных монополистов от ЖКХ и энергетического комплекса, срывающих договорные сроки подведения коммуникаций – говорит Ольга Долгополова, и выразительно демонстрирует жест, потирая большим пальцем средний и указательный, вероятно, намекая на «умение договариваться». - Но дольщикам-то этого не объяснишь, просрочил сдачу – все, репутация потеряна, ее не вернешь, - дополняет Ольга Долгополова.

«Черных риэлторов» не бывает

Имеющие хождения в народе ярлыки «Черный маклер» и «Черный риэлтор», не на шутку задевают самолюбие честных операторов рынка недвижимости Кубани.

«Как и в любой области, в недвижимости есть мошенники, и в кризисные периоды их число увеличивается. Но это именно мошенники, а никакие не «черные маклеры». Почему работников банка, которых поймали на махинациях, не называют «черными банкирами? – негодует Руслан Попов – все-таки некачественное оказание услуг и подделка документов на недвижимость – это разные категории! И все-таки отмечу – в нынешний сложный период мы фиксируем меньшее количество мошеннических схем, нежели в предыдущие кризисные годы».

А действительно – остальные все белые и пушистые? Обвесил торговец на рынке или подсунул гнилой помидор – получи клеймо «черного продавца», в кафе подали холодный невкусный суп – «черный повар», стало быть, виноват. Ну, а уж «черных чиновников», наверное, больше всех риэлторов, продавцов и поваров вместе взятых. Однако мы отвлеклись – так и до «черных» прапорщиков и альпинистов недалеко.

Корреспондент Вестум.RU, сочувствуя «белым» риэлторам, обратился к Руслану Попову.

- Мы только что говорили, что 10% застройщиков Кубани сегодня находятся в зоне риска. Можно ли вывести такой процент для риэлторского сообщества Краснодарского края?

- Неквалифицированных риэлторов на рынке 40-50%. Поскольку никакого порога для входа на рынок риэлторских услуг сегодня не существует, возникает очень много агентств недвижимости – однодневок. То есть, несколько человек, работающие в крупном агентстве «А», решили организовать свою фирму «В». Вышли, вывеску повесили, неделю проработали – переругались, опять разделились на два новых агентства «С» и «D» или просто разбежались по другим, более крупным компаниям, поняв, что свое дело не вытянут. А если за эту неделю клиенты успели получить некачественные услуги в агентстве «В» - куда им обращаться? Но эта ситуация еще не самая страшная. Среди агентств недвижимости Краснодарского края есть 10% компаний, в которые категорически нельзя обращаться. Ни при каких условиях.

Итак, резюмируем – на рынке, по версии аналитиков Кубанснкой палаты недвижимости, работают 50% «белых» риэлторов, 40% «серых», и 10% - это мошеннические или околомошеннические структуры.

Метровые цены и федеральные законы

Слов можно говорить много, но реалии рынка недвижимости отражают цифры. Вот свежая аналитика от Ольги Долгополовой, для тех, кто в скором времени планирует купить квартиру в Краснодаре. Очень интересно было сравнить данные Кубанской палаты недвижимости с собственными результатами аналитического отдела Вестум.RU.

Район

Данные КПН, тыс. руб. за 1 кв. м

Данные Вестум.RU, тыс. руб. за 1 кв. м

ФМР

58,78

64,18

ЦМР

60,52

63,05

ЧМР

54,95

57,44

ЮМР

60,87

69,035

КМР

47,40

52,16

ГМР

46,50

49,02

СМР

45,12

47,35

ККБ

45,20

49,82

Как мы видим, цифры одного порядка, однако наши значения несколько выше. Возможно, это объясняется тем, что мы анализируем цену 1 кв. м по базе предложений квартир в Краснодаре, экспонируемым на Вестум.RU, в то время как аналитики КПН, вероятно, считают по цене сделки. В большинстве случаев, продавец идет на торг, порой существенный, особенно в сегодняшней ситуации, что и нашло отражение в аналитической разнице. К тому, же, как сообщили представители «Кубанской палаты недвижимости», в статистику вошли только данные риэлторских компаний – членов палаты, а это лишь 1/3 от всех работающих АН в Краснодаре, что также может вносить некоторую погрешность.

Ольга Долгополова также сообщила, что на рынке новостроек Краснодара нижний ценовой предел среди компаний, работающих по ФЗ-214 – это 28 тыс. руб. за 1 кв. м (пос. Краснодарский). Если мы умножим это значение на площадь стандартной студии в 20 кв. м., то получим 560 тыс. руб. А ведь именно порог в 500-600 тыс. руб. мы приводили как «черту безопасной минимальной цены» для новых квартир в Краснодаре.

Средневзвешенная цена по всем новостройкам первичного рынка Краснодара, по данным Долгополовой, составляет 42 тыс. руб. (по данным Вестум.RU – 45,6 тыс. руб.)

Резюмируя итоги конференции, можно с уверенностью сказать – рынок недвижимости Кубани даже в непростые времена демонстрирует завидную устойчивость. Мы сейчас внизу «волны», и действительно, в хорошем периоде для покупки как жилой, так и коммерческой недвижимости, уверены эксперты.