Любопытная история о ценах на квартиры в Краснодаре
Вы верите, что готовую квартиру в Краснодаре некогда можно было купить за 200 тыс. рублей? Статистики утверждают, что такая возможность существовала, и вовсе не при царе Горохе или генсеке Брежневе, а в современной России, в 2000 году.
© Марк ПаверманПокупка жилья в Краснодаре для многих заветная мечта. Федеральная служба статистики сообщает, что средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке квартир в Краснодаре составляла тогда около 7 тыс. руб. Но может быть, это очередная историческая ошибка?
Преданье старины глубокой
В Интернете архивные данные сохраняются не слишком хорошо, но нам повезло. Мы наткнулись на аналитическую работу Геннадия Стерника, ныне профессора кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, председателя комиссии Российской Гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости, а тогда, в 2000 году – кандидата технических наук, и главного специалиста Российской Гильдии риэлторов по анализу рынка недвижимости.
С позиций сегодняшнего дня несколько непривычно лицезреть цены на российскую недвижимость в долларовом исчислении, но именно таковы были реалии начала 3 тысячелетия в нашей стране. Итак, в конце 2000 года, согласно исследованию Стерника, средняя цена 1 кв. м квартиры в Краснодаре составляла $280. Курс доллара США тогда составлял 28 руб., а, значит, в рублях «квадрат» стоил 7,84 тыс. руб., что сопоставимо с цифрами официальной статистики, тем более, что учёный приводит данные по квартирам в Краснодаре, а официальная статистика – по Краснодарскому краю. А это значит, что небольшую однокомнатную квартиру в Краснодаре, действительно, можно было приобрести за 200 тыс. руб. в 2000 году.
Семь лет голым и голодным за «однушку»
Предвижу возражения – дескать, давайте посмотрим, какая была средняя зарплата в России в начале 2001 года? Конечно, посмотрим, но с одной важной оговоркой – средняя зарплата никогда не отражала реальных доходов населения. Здесь всегда работали два разнонаправленных фактора. С одной стороны, региональным чиновникам было выгодно «подтянуть» цифры вверх, рапортуя федеральному центру, с другой, «белая», официальная зарплата и сейчас приятное исключение, а уж в 2000 году на Кубани – большая редкость. И, тем не менее, вновь обратимся к статистике. Средняя зарплата по РФ в 2001 году составляла около 3 тыс. руб. В таком случае, среднестатистический россиянин в месяц мог купить на вторичном рынке порядка 0,4-0,5 кв. м квартиры в Краснодаре. Сегодня же, при средней цене 57,4 тыс. руб. за 1 кв. м аналогичной квартиры, все тот же усреднённый житель России сможет купить 0,37 кв. м, исходя из официальной средней заработной платы в 21, 4 тыс. руб.
Статистическая доступность квартир в Краснодарском крае за 15 лет, как мы видим, не увеличилась. Чтобы накопить на скромную «однушку» эконом-класса, одинокому россиянину придётся 7 лет ничего не есть, нигде не жить, ни за что не платить, ни от чего не лечиться, ходить голым, но при этом где-то работать и откладывать на квартиру все деньги.
Изменения средних цен 1 кв. м квартир вторичного рынка по Краснодарскому краю за последние 15 лет, руб.
Но рынок, вопреки статистике, показывает нам совсем обратное. И дело тут вовсе не в «спасительной» ипотеке, которой в 2000 году ещё не существовало. Вестум.RU неоднократно сообщал, что спрос на квартиры в Краснодаре остаётся стабильным, несмотря на все внешние сложности, а рынок демонстрирует завидную устойчивость. Про соответствие статистических зарплат реальным доходам мы уже упоминали. Но некоторые другие причины успеха строительного рынка Кубани кроются как раз в начале 2000-х годов.
Голод против квадратных метров
Аналитика 15-летней давности даёт нам очень ценную информацию – на рубеже веков и тысячелетий Краснодар был «дорогим» в плане недвижимости городом, где цена 1 кв. м жилой недвижимости превышала аналогичные показатели в крупнейших городах Сибири и Урала. Из графика видно, что Новосибирск, Красноярск, Пермь, Екатеринбург значительно уступали Краснодару в цене «квадрата» вплоть до конца 2000 года. То есть, даже продав своё жильё в регионе, купить аналогичную квартиру в Краснодаре или крае было почти невозможно. Однако, уже к началу 2001 года Екатеринбург обогнал Краснодар, а ведущие сибирские столицы значительно сократили ценовой разрыв.
Именно тогда начался рост цен на недвижимость в крупных промышленных центрах России. Геннадий Стерник объяснял это оживлением экономики в ряде регионов. Хорошо известно, что именно в этот период произошла кардинальная смена власти и экономических приоритетов в стране.
Если в голодные 90-е годы Краснодарский край удерживал высокие цены 1 кв. м жилья, поскольку мог предложить потенциальным мигрантам доступные цены на продовольствие и возможность ведения высокоэффективного, за счёт климатических факторов, натурального хозяйства, то в начале 2000-х годов по вышеуказанным причинам ситуация зеркально изменилась. Ценник на квартиры в Краснодаре и крае для «северян» опустился за счёт роста цен на квартиры в промышленных регионах. Почему же Кубань не подтянулась в цене 1 кв. м за передовыми субъектами РФ?
«Годовые кольца» застройщиков и риэлторов
Во-первых, на тот момент аграрный рынок России был наводнён импортной продукцией, и конкурировать отечественному производителю с дешёвыми зарубежными товарами было сложно. Поскольку аграрный сектор на Кубани доминирует, с ростом экономики региона, а, значит, и с рабочими местами, и с доходами населения, возникали проблемы. Напомним, до окончательного понимания властями необходимости импортозамещения в сельскохозяйственной отрасли тогда оставалось ещё долгих 12-13 лет. Цена 1 кв. м жилья на Кубани при этом не могла конкурировать с регионами, где доходы активно росли.
Второй момент – именно тогда власти Кубани «заболели» мечтой превратить Краснодар в город миллионник, хотя официально эту доктрину «отцы региона» презентовали лишь в 2010 году. Этот факт благоприятствовал крупным игрокам местного строительного рынка, которые, впрочем, на тот момент были не такими уж и крупными.
И, если мы посмотрим, на возраст крупных строительных и риэлторских компаний Кубани, то увидим, что большинство из них как создавались на рубеже веков, словно в преддверии грянувшего строительного бума. Например, ГК «ЮгСтройИнвест» основана в 2003 году, СИК «Девелопмент-Юг» - в 1995 году, «Аякс-Риэлт» – в 1998 году, и так далее.
Появившаяся в те годы многоэтажная современная застройка стремительно разрушала привычное восприятие Краснодара как «большой деревни», а заодно, за счёт заполнения рынка, разрушались и высокие цены на квартиры.
Поднимающаяся российская экономика и растущие доходы населения уже позволяли инвестировать в южную недвижимость не только «новым русским», но и представителям среднего класса, о чем в 90-е мечтать не приходилось. Именно здесь лежат истоки строительного бума в Краснодаре, достигшего апогея в 2013-2014 годах.
Борис Ельцин – «отец» строительного бума на Кубани?
Застройщикам юга России впору поблагодарить первого Президента России Бориса Ельцина. Именно потому, что в 1991 году Крым временно оказался украинским, Краснодарский край, который остался единственным «черноморским» регионом РФ, оказался весьма востребованным.
Большинство потенциальных инвесторов среднего класса не готовы были инвестировать последние средства в недвижимость за рубежом, понимая возможные риски. А, поскольку о солнце и юге мечтают даже те, кто на словах это категорически отрицает, новые квартиры в Краснодарском крае активно скупались. Разумеется, поднялся не только Краснодар, но и курортные приморские города – Анапа, Геленджик, и, конечно, же, Сочи.
Но если бы в 1991 году Ельцин проявил жёсткость, и Крым бы остался российским, то, вполне вероятно, львиная доля частных инвестиций любителей «югов» отправилась бы туда.
В полемиках на тему политического акта двадцатипятилетней давности уже сломано множество копий. Но факт остается фактом – Краснодарский край за эти четверть века очень сильно продвинулся вперёд и повысил свою инвестиционную привлекательность в секторе жилой и коммерческой недвижимости.
