Купить квартиру в Краснодаре и не попасть впросак: вся правда о застройщиках (часть 2)
Квадратный метр жилья в новостройках Краснодара сейчас стоит ниже, чем во многих городах России.
© Сергей ЗыковЖилые комплексы в Краснодаре, как в других регионах, строятся на протяжении нескольких лет поэтапно с поочерёдной сдачей домов. В прошлый раз мы рассказали о видах нарушений застройщиков. Идём дальше.
Сколько стоит жить в новостройке?
Квадратный метр жилья в новостройках Краснодара сейчас стоит ниже, чем во многих городах России. Застройщики предлагают квартиры по низким ценам, чтобы хоть как-то достраивать проблемный объект. По оценкам риэлторов, стоимость малоэтажного жилья в Краснодаре - 30,5 тыс.руб./кв. м, а многоэтажного около 36,5 тыс.руб./кв. м (в Воронеже - 47 тыс.руб./кв. м, в Перми и Волгограде 50 тыс.руб/кв.м, в Ростове-на-Дону 52 тыс.руб/кв. м, в Екатеринбурге и Уфе – 60 тыс.руб. Дешевизна квадратного метра влечёт и дешевизну используемых строительных материалов, что не может не сказаться на их качестве.
Жилые комплексы в Краснодаре, как в других регионах, строятся на протяжении нескольких лет поэтапно с поочерёдной сдачей домов. Когда первая очередь заселена, вторая и последующие активно строятся. В это время жильцы первых домов живут на стройке и не просто слышат и видят всё, что происходит на строящихся объектах, но и платят за использование освещения и воды на них, так как для застройщика эти накладные расходы ни к чему и он «раскидывает» их на уже проживающих в новом доме жильцов. Лифты, часто не работающие в новостройках, с удовольствием включат рублей за 500.
Вообще, жильцам новостроек, особенно в престижных жилых комплексах, нужно приготовиться к увеличению расходов на коммунальные и сопутствующие услуги со стороны управляющей компании и ТСЖ. Это связано с наличием охраны, подземной или наземной парковки, консьержа в подъезде и других услуг, говорящих о статусе объекта недвижимости. Если жилой комплекс обслуживается новой котельной и подстанцией или в каждом доме установлен свой бойлер, жильцам придётся оплачивать стоимость услуг гораздо дороже, ведь, как правило дома не заселяются сразу, а общедомовые нужды никто не отменял. Поэтому проживающие в доме будут платить за ещё не заселившихся граждан, потому что других вариантов у управляющей компании нет.
Самым простым выходом, позволяющим сохранить ваши деньги, будет наведение справок о том, сколько платят жильцы в уже построенных домах этого застройщика. Можно об этом спросить и строителей, но вряд ли они ответят конкретно, это не в их интересах. Недобросовестные застройщики не хотели бы, чтобы об их недоработках и нарушениях узнали в СРО, комитете (обществе) по защите прав потребителей или администрации района, где производится строительство. Значит, дольщики должны использовать именно такой путь, а инструментом может быть личное обращение или рассылка писем в обозначенные инстанции, расположенные в районе новостройки.
Какой бы ни был серьёзный застройщик, он не будет доводить ваши квадратные метры до состояния «конфетки». Вам предложат стандартный набор: черновая отделка, отделка «под обои», чистовая отделка. В каждом варианте есть нюансы: черновая отделка стоит дешевле, но доделывать квартиру придётся вам за свои «кровные». Что дешевле – выбирать вам, но иногда отделка квартиры выливается в суммы сопоставимые с изначальной стоимостью квартиры в черновом варианте.
Чистовая отделка – это простые материалы, но можно зайти и жить какое-то время, дожидаясь осадки дома и включения лифтов для поднятия строительных материалов (ремонт всё равно будет).
Черновая отделка «под обои» или предчистовая отделка - это промежуточный и самый оптимальный вариант, когда материалы для ремонта можно подготовить и в конце строительства сделать свой ремонт с помощью тех же строителей. Результат – получаете квартиру под ключ одновременно с документами о собственности.
Во всех вариантах потратиться придётся, ведь хочется жить в квартире, где тебя устраивает и цвет стен, и качество сантехники, и плотность линолеума.
Почему застройщики плохо себя ведут?
Строительный процесс сложен и трудоёмок, поэтому «подводные камни» в нём были всегда и везде. Сегодня строительная отрасль находится в глубоком кризисе, выхода из которого пока не видно. В Краснодаре спрос на жильё растёт постоянно и это приводит к повышению предложения со стороны компаний-застройщиков, которые не могут просчитать заранее все проблемы и вынуждены изменять свои планы «на ходу», что приводит к вышеописанным последствиям.
Основные проблемы строительного рынка города – это очень нестабильные и зависимые от курсов валют, цены на строительные материалы, аренду спецтехники и оборудования; постоянная нехватка квалифицированных кадров строительных специальностей, а в результате – на новостройках трудятся, в лучшем случае, украинцы и белорусы, знающие какую-либо строительную профессию, в худшем – представители Средней Азии, мало себе представляющие процесс постройки многоэтажного дома в самом современном исполнении и работающие в качестве разнорабочих. Местных строителей на наших стройках немного и они, как правило, занимают руководящие должности.
Ещё одной значимой, если не главной, проблемой является прекращение финансирования и инвестирования строящегося объекта задолго до окончания строительства, а также окончание сроков аренды земельных участков под строительство. В Краснодаре, исходя из сведений, предоставленных разными источниками (причём многие из них хотят остаться анонимными) брошены (простаивают) или не соблюдают сроки сдачи десятки застройщиков, простаивает порядка 500 тыс. кв. м площадей будущих жилых объектов. Объём «просрочки» в целом оценивается в 1 млн кв. м.
Много вопросов есть и к возможностям приобретения или аренды земельных участков под застройку крупных жилых комплексов, требующих серьёзной инфраструктуры, коммунальных и транспортных коммуникаций. Кроме того, строителям нужно посетить десятки(!) инстанций и преодолеть массу административных барьеров для узаконивания будущей строительной площадки. Какими методами они этого добиваются – предмет отдельной статьи (возможно, с уголовным уклоном).
Закон сегодня на стороне дольщиков и по многим вопросам решения принимаются в их пользу, но, чтобы не доводить дело до судебного разбирательства, при покупке долевого нужно просчитать и продумать все дальнейшие шаги; узнать о компании – застройщике, как можно больше и постараться контролировать все строительные процессы, чтобы они соответствовали договору долевого участия, если не на 100%, то хотя бы на 90%. Это позволит вам спокойно заселиться в новое жильё и радоваться этому не после судебной нервотрёпки, а сразу!
Начинать бороться снедобросовестными застройщиками нужно до подписания договора долевого участия. Надо просто их игнорировать и не покупать у них квартиры. Найти достойных строителей возможно в Краснодаре и Краснодарском крае, как и в любом другом регионе нашей необъятной Родины.
