Краснодар vs Белгород
Несмотря на активные попытки российских властей удержать население в Сибири и на Дальнем Востоке, тенденция переселения с севера на «юга» остаётся в устойчивом тренде десятки лет.
© Марк ПаверманКраснодар. Конечно же, семья, которая планирует переезд на ПМЖ в южные регионы России, внимательно изучает экономическую ситуацию в том или ином регионе, перспективы для детей, безопасность проживания и многие другие факторы.
«Открыточная» красота Белгородчины и доступность морей Кубани
Белгородская область, несмотря на свои скромные размеры и небольшое население, в последние десятилетия активно привлекает мигрантов из других регионов. Чем эта область заманивает жителей северных регионов?
Во-первых, «картинкой». Здесь большинство райцентров имеют вполне «европейский» и ухоженный вид. Современные спорткомплексы, фонтаны, площади, утопающие в цветах, ухоженные (по крайней мере, на центральных улицах) усадьбы, резко контрастируют с убожеством деревень северных регионов России. Центральные районы Белгорода также выглядят очень эффектно и «открыточно». Этому способствует рельеф города, расположенного на двух больших холмах. Первые впечатления приезжих дополняются хорошим качеством основных дорог. Так, трасса между двумя главными городами региона – Белгородом и Старым Осколом, имеет 4 полосы и освещается ночами на протяжении 150 км. Такого комфорта не встретишь на большинстве федеральных трасс России. В минусах у Белгородской области – невысокий шанс найти хорошую высокооплачиваемую работу, консерватизм властей и «закрытие» Украины.
Краснодарский Край может похвастаться доступностью морей, гор, соседних регионов. Здесь проще найти достойную работу и недорогое жильё. Впрочем, о ценах на квартиры в Краснодаре и Белгороде речь пойдёт чуть ниже. Минусы Кубани также хорошо известны. Перенаселённость Краснодара, пробки на дорогах, два месяца жары под 40 градусов, определённые коррупционные явления. Хаотичная застройка прошлых лет без зелёных зон и социальной инфраструктуры – ещё одна головная боль, доставшаяся в наследство губернатору Вениамину Кондратьеву.
Миграция – куда едут больше и откуда?
По официальной статистике миграционный прирост населения в Белгородской области за первое полугодие 2016 года составил 4,13 тыс. человек, в Краснодарском крае - 28,7 тыс. человек. Казалось бы, приоритеты очевидны. Но не будем забывать, что абсолютные цифры не столь информативны. Нам интересно, насколько миграционный прирост увеличивает население региона. Итак, Белгородчина с населением 1,5 млн человек «подросла» за счёт мигрантов на 0,27%. А Краснодарский край, где обитают 5,4 млн человек, увеличил население за счёт миграционных процессов на 0,53%.
Цифры говорят сами за себя. Но, дело в том, что темпы миграционного прироста в Белгородской области в разы опережают показатели Кубани. По сравнению с первым полугодием 2015 года рост числа переселенцев в Белгородскую область составил 30,7%, тогда как по Краснодарскому краю результаты куда скромнее – 4,6%. В Белгородскую область за первое полугодие прибыло на 970 человек, в Краснодарский край - на 1256 человек больше, чем годом ранее.
Из вышесказанного видно, что Белгородчина – серьёзный конкурент Кубани в вопросе привлечения северных переселенцев, особенно, если учитывать темпы прироста. Однако, более глубоко вникнув в миграционную статистику, мы увидим, что Белгородская область прирастает, главным образом, за счёт мигрантов из СНГ. Несложно догадаться, что львиную долю этого потока обеспечила Украина, граница с которой проходит в 30 км от Белгорода. А вот в обмене с российскими регионами у Белгородчины всё не так радужно. По итогам полугодия наблюдается убыль – порядка 600 человек. И снова причина на поверхности – россияне опасаются переезжать в регион, соседствующий с неспокойной Украиной. Правда, опасаться стали меньше, чем год назад, когда миграционный обмен с регионами РФ дал минус 1150 человек.
Где лучше жить, и сколько это стоит?
Региональная идея Белгородчины, детище бессменного губернатора Евгения Савченко, заключается в приоритете сектора ИЖС над сегментом многоквартирных домов. Поэтому не удивляйтесь, когда на дорогах области вы увидите баннеры «На Белгородчине модно жить в собственном доме».
Изначально идея раздачи участков под ИЖС разрабатывалась «под своих» и не предполагала привлечения мигрантов, поскольку получить участок по льготной цене могли лишь те, кто официально прожил в области 3 года. А сегодня Белгородской ипотечной корпорацией на рынок выведено столь большое количество участков, что сроки в индивидуальном порядке сокращаются до года. Цены на землю ИЖС – мощный фактор притяжения мигрантов на Белгородчину. Так, участок в пригороде Белгорода площадью в 15 соток обойдётся всего в 50 тыс. рублей. Ещё 210 нужно будет заплатить за подведение всех современных коммуникаций и асфальтированных дорог. Причём, первый «коммуникационный» взнос составит лишь 100 тыс., а остальные 110 тыс. руб. платятся за 4 года в режиме рассрочки.
А вот «спекульнуть» не получится из-за обременений. Приобретая участок по такой смехотворной цене, покупатель обязан в течение нескольких лет построить на нём дом и ввести его в эксплуатацию.
В свою очередь, возведение многоквартирных домов, мягко говоря, находилось у городских и региональных властей на особом контроле. Если земли под массивы ИЖС выделялись «от души», то многоквартирные дома разрешалось возводить лишь в черте городов и посёлков, да и то, «избранным» застройщикам. В результате, на белгородском рынке недвижимости сложился невероятный перекос цен, когда 1 кв. м в индивидуальном доме «под ключ» с большим участком стоит вдвое дешевле, чем аналогичный метр в квартире эконом-класса (30-35 против 60-65 тыс. руб.) Оговоримся, что используем «интегральные» цены, учитывающие как первичный, так и вторичный рынок жилья.
Таким образом, коттедж с газом и прочими коммуникациями под самоотделку площадью 100 «квадратов» и участком 15 соток под Белгородом можно купить за 3-3,5 млн руб. За эти же деньги можно купить «двушку» площадью 60 кв. м в самом городе.
Сравним с Краснодаром. За пригородный участок ИЖС в 15 соток попросят не менее 5-7 млн рублей. Добавим стоимость строительства дома – минимум 2 млн. И увидим, что в лучшем случае, «краснодарский» вариант окажется вдвое дороже аналогичного «белгородского». Зато купить квартиру в Краснодаре получится намного дешевле, чем аналогичную в Белгороде.
Напрашивается простой вывод – купить квартиру в Белгороде обойдётся значительно дороже, нежели в Краснодаре, где средняя цена «квадрата» держится на уровне 51 тыс. руб. А тем, кто нацелен на возведение индивидуального дома на большом участке, выходит, лучше переезжать в Белгородскую область? Но не будем спешить.
Особенности менталитета
Наверное, для жителя сибирской деревни или маленького городка купить дом в Белгороде – действительно мечта. Особенно, если житель этот вышел на пенсию и хочет провести остаток жизни под тёплым солнцем и гроздьями винограда.
Но для активной и мобильной семьи на Белгородчине всё не так радужно. По крайней мере, последние годы. Дело в том, что многие, до 2014 года выбирая Белгородскую область, учитывали фактор быстрого и лёгкого доступа на дружественную тогда Украину и возможность за световой день добраться до Крыма.
«Для жителей Белгородской и Харьковской областей до 2014 года существовал упрощенный режим перехода границы, поэтому многие жители Белгорода целыми семьями отправлялись на уик-энд в Харьков, где можно было восхищаться архитектурой, приобретать дешёвые товары и продукты, и просто хорошо отдохнуть. Для меня, как бывшего жителя Новосибирска, полуторамиллионный Харьков был «отдушиной», поскольку Белгород, при всех его плюсах, для жителя мегаполиса ощущается как маленький город», - рассказывает Алина Касаткина, прожившая в Белгороде около 5 лет.
Теперь же, чтобы добраться хотя бы до черноморского побережья Краснодарского края, жителю Белгородчины приходится объезжать Харьковскую, Донецкую и Луганскую области Украины, что увеличивает маршрут на несколько сотен километров.
Восприятие Белгорода как маленького города, к слову, достаточно часто можно встретить на форумах и обсуждениях, переехавших в этот регион россиян, несмотря на то, что население Белгородской агломерации, с учётом тех самых пригородных массивов ИЖС, оценивается в 600 тыс. человек.
«Наряду с порядком и чистотой в Белгородской области заметен некий «феодальный» уклад, замыкающийся на единоначалии губернатора Евгения Савченко. Так, однажды ему не понравилась вывеска «Шаурма», и чиновники всерьёз пытались обязать владельцев сменить названия. Из этой же оперы – запрет на празднование Дня Святого Валентина в пользу «православного» аналога. Белгородчина хорошо известна, как «заповедник православия». В качестве трудовых мигрантов власти предпочитают видеть лишь небольшое число украинцев. Южане, скажем так, там не приветствуются. Из «высших» культурных учреждений в Белгороде действует один небольшой драмтеатр, что явно недостаточно для передового региона. Справедливости ради отмечу, что в 2011 году в городе появилось новое здание филармонии. Краснодар, конечно, не самый театральный город России, но число театров в столице Кубани в разы больше, чем в Белгороде. Больше здесь и свободы, и хаоса одновременно», - дополняет Алина Касаткина.
О пенсионерах и украинцах
У Краснодарского края есть ресурсы для привлечения новых переселенцев из регионов РФ и стран СНГ. Для этого нужно использовать белгородский опыт. Полезно будет сместить акценты с высотной застройки в сторону малоэтажки и ИЖС. Возможно, разработать региональные программы для приезжих, облегчающие получение земли. Если землю для народа нашли в Белгородской области, общая площадь которой 27 тыс. кв. км, то наверняка это возможно и в Краснодарском крае (75,5 тыс. кв. км). И совсем необязательно изыскивать участки вблизи крупных городов и морей. Выходцев из сельской местности и малых российских городов вполне могут устроить северные районы края.
Напомним, на конференции, где обсуждались вопросы привлечения переселенцев на Кубань, директор MaconRealtyGroupИлья Володько заявил: «Для меня стало настоящим открытием, когда мы проанализировали средний возраст мигрантов, переселяющихся на Кубань. Выяснилось, что 68% потока составляют люди трудоспособного возраста, 38% - дети до 18 лет, и только 14% - это пожилые мигранты».
Подумаем, хорошо ли это? С одной стороны, тенденция позитивная. С другой – пенсионеры-мигранты тоже весьма интересны для Кубани. Они поддерживают экономику региона своими привезёнными пенсиями, им не требуются рабочие места, школы и детские сады, которых катастрофически не хватает в Краснодаре. А если они ещё и владеют земельными участками, то вполне могут пополнить ряды малых сельхозпроизводителей. И, разумеется, переезжая, пожилые россияне способны поддержать рынок недвижимости, поскольку квадратным метрам всё равно, кто их покупает – студент или пенсионер.
Из диаграммы хорошо видно, что как раз по этой категории нужно работать, чтобы привлечь на Кубань возрастные категории.
Также белгородский опыт показывает, что кубанским риэлторам и застройщикам нужно активнее работать по привлечению украинских переселенцев, которые помогут сохранить благоприятный этнический баланс региона.
В целом, практика показывает – надо изучить, что привлекает мигрантов в южных регионах России – Белгородской, Ростовской областях, Крыму и Севастополе и, по возможности, создать аналогичные условия на Кубани.
