Как меняются цены на квартиры в Краснодаре
Рынок недвижимости Краснодара демонстрирует резкие колебания цен на жильё.
© Самвел ГригорьевКраснодар занял 1 место в России по росту цен на жильё по сравнению с предыдущим годом. Краснодар - специфичная область строительного рынка
Конечно, ведь в случае с кубанской столицей есть свои особенности. Рассмотрим весь прошлый и первую половину текущего года.
По информации одного из ведущих порталов недвижимости за 2015 год, целых два населённых пункта Краснодарского края вошли в топ российских городов по подъёму ценника на недвижимость. Это Сочи (подорожание на 6,5%), который замкнул пятёрку отечественных лидеров по стоимости жилья, и Краснодар, который чуть отстал по общей цене недвижимости, но при этом занял 1 (!) место в России по росту ценника (более чем на 15%) на жильё по сравнению с предыдущим годом. Однако, подорожание затронуло не все категории краснодарского девелопмента.
Тенденции в сфере первичной и вторичной недвижимости
Результаты подсчётов Краснодарстата за второй квартал прошлого года позволяют констатировать, что по сравнению с предыдущей трёхмесячной отсечкой, квартиры в новостройках в целом подешевели более чем на 4%, в частности, на 6% подешевело жильё улучшенного качества и на 1,2% — элитная недвижимость. При этом, типовые квартиры снизили свою стоимость всего на 0,4%.
Сравним эти данные с ситуацией на вторичном рынке недвижимости. Так, на 5% возросла стоимость квартир в старом фонде, на 4,1 приросли в цене типовые квартиры, а взлёт ценника на жильё улучшенного и низкого качества составил 2,6 и 1,8% соответственно. Элитное жильё подорожало аж на 15%.
По поводу вышесказанного довольно красноречиво высказался краснодарский юрист Богдан Шахов. Он отметил, что появившиеся различия в цене между квартирами в новостройках Краснодара и вторичным жильём продиктованы тем, что потенциальные клиенты застройщиков, учитывая влияние кризиса, опасаются резкого прекращения строительства новостроек и их последующей сдачи в эксплуатацию. Посему они обращаются на вторичный рынок, попутно увеличивая спрос на него. Как пояснил Шахов, ко вторичному жилью также относятся и только что сданные в эксплуатацию квартиры, перепроданные их владельцами.
Одним очень любопытным трендом последнего времени стал участившийся отказ кубанских застройщиков от работы с риелторами и намерением работать с покупателем напрямую. Сэкономленные проценты позволяют девелоперам делать скидки и акции, которые также влияют на фактор цены. Это стало приносить свои плоды в начале 2016 года, когда за первые два месяца сдали 443 тыс. кв. м недвижимости (данные Минэкономики Краснодарского края), что на 1,4% превышает аналогичный показатель минувшего года. Как отметил генеральный директор строительной компании «ГИК» Максим Кубасов, динамика продажи жилья в новостройках в начале 2016 года возросла практически до 20%.
Руководитель департамента новостроек ООО «Аякс-Риэлт» Мурат Псеунов сообщил, что по итогам первого квартала текущего года цены на недвижимость растут, и ввиду растущего спроса причины снижать стоимость на жильё нет.
Люди выбирают то, что выгодно
Ситуация, идущая вразрез с суждениями Псеунова, откристаллизовалась позже, но сейчас затронем тему стоимости квадратных метров. Заметим, что по итогам первых месяцев 2016 года, в Краснодаре цена за «квадрат» на первичном рынке составила 41 тыс. рублей. Казалось бы, по сравнению с прошлым годом привлекательно, однако трансформаций пришлось ждать недолго — уже за следующий квартал стоимость квадратного метра возросла до 54,43 тыс.
Согласно статистике, приведённой «Информационно-аналитическим центром недвижимости и бизнеса», верхняя планка по цене продажи жилья за первый квартал установлена в Старом центре, где стоимость «квадрата» остановилась на отметке 63,3 тыс. рублей. Далее с отрывами примерно в 1,5-2 тыс. друг от друга расположились район сельхозинститута (ныне Кубанский государственный аграрный университет), Юбилейный микрорайон, центр и район Медакадемии (КубГМУ). При этом самым популярным среди застройщиков является утопающий в новостройках район улицы Российской, где жилья сейчас возводится больше, чем где бы то ни было в Краснодаре. Там ценник за квадратный метр слегка превышает 36,5 тыс. рублей.
Вестум.RU уже отмечал высокий спрос на студии среди краснодарцев. Помимо них лидирующие позиции в Краснодаре занимают однокомнатные квартиры, предложения на которые составляют треть от общего числа продающихся квартир. Чуть менее популярны среди граждан «двушки» и ещё более слабым почётом пользуются «трёшки». Проектов с последними у застройщиков с каждым годом всё убавляется.
Одним из толчковых моментов к плаванию цен является высокая конкуренция среди застройщиков и как следствие — перенасыщенность рынка жилья. Ещё и поэтому жилью в новостройке, находящемуся в зачаточном состоянии готовности, люди с недавних пор предпочитают объекты, которые находятся ближе к сдаче, или же вовсе смещают свои приоритеты на уже готовое жильё.
Впрочем, переживать застройщикам по этому поводу вряд ли придётся. Люди всё же не теряют интереса к недостроенному жилью. Объяснение — законы ипотечного кредитования, гласящие, что благодаря программе субсидирования ежемесячно производимый платёж по строящейся первичной недвижимости намного ниже. То же касается и «вторички», которая ещё год назад росла в цене, а теперь дешевеет.
Практика показывает, что наибольшей привлекательностью у покупателей пользуется малометражное жильё стоимостью до 3 млн рублей. Её также в большом объёме в Краснодаре сдают в эксплуатацию на улице Российской.
По прогнозам экспертов, цена на «вторичку» продолжит снижаться, потому как поддержка ипотечных программ для покупки недостроенных домов со стороны государства продолжится, и люди будут всё активнее переключаться на жильё в новостройках.
Девелоперы опускают ценовую планку
Наступило лето и пришла пора, которую мало кто из аналитиков мог предсказать. Застройщики решились снизить цены на жильё в новостройках. Тому есть две причины: падение платёжеспособности населения и ослабление экономической конъюнктуры. Благоприятное положение дел для инвесторов, скажете вы? Нет. Капиталовкладчики стали относить недвижимость к проблемным элементам экономики и, делая инвестиции, боятся обесценивания активов. Таким образом, выигрывают только арендаторы и покупатели, которых застройщики соблазняют бонусными программами и щедрыми предложениями.
Девелоперы прибегли к реализации жилья с минимальной маржей, то есть разницей между отпускной ценой недвижимости и её себестоимостью. Пока это позволяет им держаться на плаву и привлекать новые порции покупателей. Известно, что федеральные власти изъявляют инициативу по переселению в Краснодарский край (в половине случаев в сам Краснодар) военных пенсионеров, а также людей, нуждающихся в переезде по медицинским факторам. Так, в прошлом году в кубанскую столицу приехало около 200 тыс. человек и, как считает главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок, это создаёт ещё одну волну спроса на недвижимость в краевом центре.
Тем не менее, большинство строителей, невзирая на кризис, всё же продолжают гнуть свою линию и удерживать маржу на докризисном показателе. Это значит только одно — об обвале рынка говорить преждевременно, и ситуация в любой момент может стабилизироваться.
