Июльская «сиеста» на рынке квартир в Краснодаре – цены тают
Вестум.RU проанализировал, как изменились цены на квартиры в Краснодаре за июль.
© Марк ПаверманИюльская жара плавит цены на квартиры в Краснодаре. Используя собственную базу данных нашего портала, по итогам июля можно сделать противоречивые выводы. Если с апреля по май мы наблюдали снижение цены 1 кв. м на квартиры и первичного и вторичного рынков, в июне падение сменилось на небольшой рост. Но июль вновь опустил планку средней цены 1 кв. м.
«Эконом» подешевел, «бизнес» и «элит» держатся
При ближайшем рассмотрении результатов первичного рынка квартир в Краснодаре, выяснилось, что отрицательную динамику обеспечил эконом-класс. Здесь зафиксировано снижение цены «квадрата» с 43,55 до 42,03 тыс. руб. Новые дома бизнес-класса удержали планку предыдущего месяца, показав даже едва заметный рост – с 47,64 дол 47,83 тыс. руб.
Похожая ситуация и в сегменте элитных квартир – здесь за месяц наблюдалась абсолютно нулевая динамика – метр «застрял» на отметке 53,74 тыс. руб.
Анализируя собственную базу Вестум.RU, и сопоставив полученные данные, мы увидели по итогам июля интересное явление. На рынке квартир Краснодара наблюдается «затоваривание» квартирами эконом-класса, которых уже произведено несметное количество. Несмотря на заверения экспертов о том, что дно уже достигнуто, и сейчас самое время покупать, упрямые цифры свидетельствуют о том, что «сэкономить на экономе» ещё не поздно. Причину дальнейшего снижения цен на квартиры в Краснодаре можно искать в пресловутом падении уровня доходов населения, политике банков, и так далее. Но есть и сугубо местные факторы.
В последнее время многие застройщики Краснодара ориентировались на проекты эконом-класса, как наиболее ликвидного сегмента недвижимости. Сейчас количество таких квартир превышает спрос. Напомним, по мнению экспертов, даже если процесс строительства новостроек в Краснодаре полностью одномоментно остановится, продажа квартир в уже построенных домах первичного рынка займёт при существующем балансе спроса и предложения от 3 до 5 лет.
Взглянув на июльскую динамику цен первичного рынка по критерию количества комнат в квартире, мы увидим, что дешевели абсолютно все категории – от студий до пентхаусов. Но это снижение ни в одной категории не было резким или паническим.
Изменения цен на новостройки за июль по районам Краснодара неожиданностей не принесли. В лидерах, пол прежнему, ЮМР со средней ценой «квадрата» 59,61 тыс. руб., замыкает список РИП, где самая доступная цена 1 кв. м – в среднем, 36,15 тыс. руб.
Вторичный рынок – зеркало «первички»
Вторичный рынок квартир в Краснодаре никогда не стагнировал, если наблюдались позитивные тенденции на рынке первичном. И, напротив, «зеркалил» в той или иной степени отрицательную динамику рынка первичного.
В июле на вторичном рынке квартир Краснодара также наблюдалось небольшое падение средней цены 1 кв. м. – с 55,22 до 54,53 тыс. руб. Это данные по Краснодару. А вот в пригородах краевого центра был зафиксирован символический рост цены «квадрата» - с 37,94 до 40,01 тыс. руб.
Динамика изменения цен по районам пропорциональна первичному рынку. В лидерах ЦМР со средним показателем 65,68 тыс. руб. за 1 кв. м и ЮМР (62,82 тыс. руб.) В июле между признанными лидерами затесался ещё и ШМР (64,27 тыс. руб.) Но это явление нехарактерно для рынка квартир Краснодара и объясняется, скорее всего, энтропией, поскольку ШМР по ценам всегда находился в твёрдых «середняках».
Замыкают показатели средних цен вторичного рынка квартир Краснодара традиционно районы Витаминкомбината и РИП. Их результаты очень близки и составляют 41,48 - 42,12 тыс. руб. за «квадрат».
Рассматривая вторичный рынок в июле по критерию числа комнат в квартире, мы увидим интересные явления – на фоне падения средних цен 1 кв. м в сегменте комнат с 43,38 до 42,31 тыс. руб., наблюдался резкий взлёт цен на малосемейки – с 54,73 до 60,53 тыс. руб.
Но, пожалуй, это единственная категория, которая в июле показала значимую положительную динамику средней цены 1 кв. м. Самые ходовые категории квартир в Краснодаре - студии и квартиры с числом комнат от одной до трёх дешевели.
Студии «уронили» цену «квадрата» с 53,11 тыс. руб. до 51,02 тыс. руб., однако «однушки» почти удержали июньский рубеж. Метр в однокомнатных квартирах подешевел незначительно - с 53,53 до 53,41 тыс. руб.
В «двушках» за июль «квадрат» подешевел более ощутимо - с 54,50 до 53,91 тыс. руб., в «трёшках» - с 58,56 до 57,20 тыс. руб. Многокомнатные квартиры в Краснодаре также дали отрицательную динамику за июль, но, что интересно, падение незначительно и сопоставимо с погрешностью измерений. «Квадрат» в квартирах с числом комнат 4+ «съехал» с 59,08 до 58,91 тыс. руб.
Причины и следствия
Никакой катастрофы наблюдаемые данные не предвещают. Середина лета – традиционное время отпусков, когда рынок недвижимости «замирает».
Потенциальные мигранты не слишком активны в июле-августе. Причина, кроме отпусков – высокие летние температуры Кубани. Если, например, в марте, когда в Сибири ещё морозы, житель Ханты-Мансийска попадает в столицу Кубани, и видит цветы на клумбах, эффект контраста срабатывает - у человека возникает огромное желание купить квартиру в Краснодаре. Этот же эффект хорошо работает и в октябре-ноябре по тем же причинам. А летом, когда в Сибири тепло и комфортно, а в Краснодаре попросту очень жарко, спонтанные и эмоциональные желания осуществить переезд на Кубань вспыхивают значительно реже.
Образно говоря, внешние климатические факторы погружают рынок недвижимости Кубани в своеобразную «сиесту». Но явление это, конечно, временное. Осень, несомненно, активизирует рынок.
