Инвестиционное жильё в Краснодаре: «мыльный пузырь» или перспективный бизнес?

Юг России занимает прочное третье место по приобретению жилья на долгосрочную перспективу после Москвы и Санкт-Петербурга.

© Ирина РезцоваПо статистике, инвестиционное жильё предпочитают покупать в ипотеку.

Среди самих жителей южных регионов формируется тенденция брать ипотеку для покупки инвестиционной квартиры (здесь мы будем говорить именно о тех квартирах, которые приносят доход своим владельцам) лишь в двух случаях: либо для своих детей, которые через некоторое время предположительно станут студентами краевых вузов, либо для пассивного дохода. Однако, существует третья причина, по которой покупатели южных регионов интересуются инвестиционным жильём, - его последующая перепродажа. Примечательно, что они стремятся заниматься таким видом сделок ещё на этапе строительства объекта.

По статистике, инвестиционное жильё предпочитают покупать в ипотеку, в первую очередь, в Краснодаре. Практика показывает, что вложения в жильё кубанской столицы окупаются уже через десять лет, если к моменту наступления совершеннолетия ребёнка инвестора, его квартира стабильно сдавалась в аренду.

Если рассматривать инвесторов, которые приобретали своё основное жильё на свои личные средства, то из общего количества покупателей - лишь четверть из них решаются на покупку второй или третьей квартиры.

Вопреки расхожему мнению, практика показывает, что на приобретение второй или третьей квартиры чаще решается не активная часть населения в возрасте 20-30 лет, а более старшее, «степенное», поколение. Риелторы объясняют этот феномен наличием долгосрочных накоплений.

Примечательно, что в ряде городов на Юге России, которые расположены рядом с Краснодаром, рынок инвестиционного жилья отсутствует. Например, Белореченск и Майкоп практически никто не рассматривает в качестве долгосрочной перспективы.

Те частные инвесторы в Краснодаре, которые берут ипотеку не для себя, как правило, покупают лишь одну-две квартиры. В Москве и Санкт-Петербурге покупка нескольких квартир, в том числе, в ипотеку - никого не удивляет, так как это давно стало популярным видом бизнеса в сфере аренды недвижимости.

На Юге России, в частности, в Краснодаре - риск вложения средств в жильё для последующей сдачи в аренду остается высоким. В основном, из-за того, что потенциальные инвесторы пока не понимают динамики развития такого вида бизнеса. На Кубани по-прежнему отсутствуют механизмы маркетингового продвижения в этой сфере. Именно поэтому, к примеру, квартиры на рынке посуточной аренды значительно уступают по своей привлекательности гостиницам Краснодара.

С другой стороны, интерес к инвестиционному жилью для потенциальных покупателей нередко «подогревают» сами риэлторы. К примеру, то и дело всплывает «избитый» слух о том, что в России отменят материнский капитал. Как пояснил, директор агентства недвижимости «Анастасия» (г. Майкоп) Вячеслав Ларичев, на государственном уровне такой вопрос не поднимался и в обозримом будущем материнский капитал не отменят. Распространение слуха было инициировано риэлторами, которые хотели искусственно «оживить» рынок недвижимости за счёт выгоды приобретения дополнительного жилья. Однако, в настоящее время, как отмечает Вячеслав Ларичев, инвестиционное жильё пока не выгодно покупать, потому что, по его прогнозам, стоимость квартир до октября нынешнего года ещё будет снижаться. Лишь ближе к зиме - цены на жильё поднимутся, но незначительно.

Исключение составляют квартиры в Краснодаре, которые расположены в местах хорошей транспортной развязки. Несмотря на колебания цен на рынке недвижимости, в таких районах квартиры всегда выгодно приобретать, в том числе, для последующей сдачи в аренду.

Интерес к инвестиционному жилью также напрямую зависит от курса валют. Наибольшее количество дополнительного жилья традиционно приобретается в момент увеличения стоимости доллара. Однако, по мнению Вячеслава Ларичева, это самый недальновидный принцип покупки жилья. В период увеличения стоимости доллара инвестору приходится не только успеть приобрести квартиру за свои наличные средства, но и продать через короткий промежуток времени. В случае с любой недвижимостью это достаточно сложно осуществить. Кроме того, за ростом курса валют всегда следует его резкое снижение, и перепродать квартиру в таком случае и вовсе невозможно. Так, цены на жильё в Краснодаре за последние два года, в среднем, упали на 400-700 тыс. рублей. Хотя снижение цен в столице Кубани объясняется ещё и значительной наценкой в докризисный период.

Спрос на инвестиционное жильё изменился из-за платёжеспособности потенциальных покупателей, которые сформировали новый портрет наиболее вероятного собственника жилья. Инвесторы, которые могли приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду или перепродажи, предприняли такие шаги ещё 2-3 года назад. Теперь жильё покупают преимущественно граждане, которые могут принять участие в специальных государственных программах по улучшению жилищных условий. Так, получатели сертификатов в рамках федеральной программы «Молодая семья» имеют возможность вложить в покупку квартиры от 500 тыс. до 1 млн. рублей из бюджета государства. Соответственно, в настоящее время интересны предложения стоимостью до 1 млн. рублей в небольших городах, располагающихся рядом с Краснодаром.

Руководитель отдела продаж Жилищного Центра «Каян» Ольга Аринина подтверждает, что в последние 1,5- 2 года инвестирование в жильё Краснодара стало заметно скромнее. По её мнению, должно пройти время для того, чтобы были приняты и утверждены новые стандарты на рынке жилья. Именно поэтому инвестировать в жильё в Краснодаре сегодня можно, хотя более безопасно это делать со специалистом. Ольга Аринина поясняет, что на рынке кубанской столицы происходит естественный отбор среди застройщиков. Более устойчивые строительные компании укрупняются, небольшие - уходят с рынка. Специалист по недвижимости, который работает с конкретными объектами, знает историю развития застройщика, его финансовую и рыночную устойчивость. Кроме того, специалист обладает информацией относительно соблюдения застройщиком нормативов при строительстве, в том числе, были ли выдержаны сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Потенциальному покупателю с небольшим количеством наличных средств достаточно сложно будет приобрести жильё в местах хорошей транспортной развязки. Именно поэтому многие покупатели стремятся приобретать квартиры в многоэтажных домах, которые расположены в новых микрорайонах Краснодара. Несмотря на неоднозначность ситуации, Ольга Аринина советует приобретать инвестиционное жильё на личные средства, так как, возможно, через какое-то время снизятся ставки по ипотеке в банках.