Добавить объявление

Интересные судебные решения, меняющие правовое поле рынка недвижимости

Сергей Зыков 8 декабря 2016 861

Рынок недвижимости в России активно изменяется в последние годы. Это обусловлено законодательными актами, а также рядом судебных решений, ставших прецедентами, на которые могут ссылаться суды.

В России увеличилось количество прецедентных решений судов, касающихся недвижимости. © keramaland.ruВ России увеличилось количество прецедентных решений судов, касающихся недвижимости.

1.«Наезд» на застройщика.

Один из элитных жилых комплексов Санкт – Петербурга, строительство которого затянулось на срок более трёх лет, стал фигурантом судебного иска дольщиков в Федеральный арбитражный суд, вынесший решение в их пользу. Благодаря этому, дольщики получили все свои вложенные средства, а также проценты за их использование. Кроме того, суд взыскал разницу в стоимости квартир в 2007 году и сегодняшней рыночно ценой, увеличившейся в 2,5 раза. Главную роль в таком прецеденте сыграло Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 г. № 54 ««О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». В пункте 5 этого документа сказано, что в случае отсутствия недвижимого имущества у продавца или оно не зарегистрировано в ЕГРП, он должен вернуть покупателю финансовые средства с процентами, а также покрыть убытки, то есть разницу между первоначальной ценой и существующей рыночной ценой.

Чтобы такое решение было принято, дольщикам пришлось переуступить свои права юридическому лицу, которое направило его в Федеральный арбитражный суд и через несколько апелляций решение было принято в пользу обманутых дольщиков.

2.Изъятие квартиры после незаконной перепланировки.

Мы уже писали о резонансном решении Головинского районного суда г. Москва о выселении собственника квартиры с перепланировкой санузла, увеличенного в несколько раз. В результате такого решения собственник потерял свои права на жильё и квартира продаётся с аукциона. Главной ошибкой бывшего владельца стало не реагирование на претензии Мосжилинспекции, которая и передала дело в судебную инстанцию. В предписании Мосжилинспекции было прописано требование вернуть квартиру в первоначальное состояние, но сделано этого не было даже после решения суда.

Деньги, полученные за квартиру на торгах, получит собственник (ст. 29 ЖК РФ), но за вычетом всех судебных расходов, а также затрат на приведение помещения в первоначальное состояние, соответствующее техническим документам, которым будут заниматься новые собственники.

3.Перерасчёт ипотеки.

Одним из самых резонансных решений текущего года, касающихся недвижимости, стало решение Пушкинского городского суда, где истицей была заёмщица ВТБ, а ответчиком – банк. Иск состоял в том, что в 2008 году заёмщица подписала кредитный договор, согласно которому был взят ипотечный кредит под 13,5% годовых. Все помнят, что тогда курс валют совсем другие параметры (23,5 руб./1 $), но в 2015 году он стал в два раза выше. Ежемесячный платёж составил 1872 $, что стало «неподъёмным» бременем для истицы, у которой начались проблемы с выплатами.

Основным требованием истицы стало заявление о внесении в кредитный договор пункта о расчёте и возврате кредита в рублях по курсу ЦБ РФ на дату совершения платежа, не превышающего 30 руб./1 $. ВТБ эти условия изначально не принимал, но суд полностью принял сторону истицы, признав сделку «кабальной и ничтожной» и приравняв ежемесячный платёж к 24 руб./1 $.

Решение суда основывается на ст. 451 ГК РФ, где прописано положение о том, что «существенное изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения». Необходимо сказать, что в апелляционной инстанции решение было отменено, но оно способствовало образованию целой волны исков заёмщиков к банкам, которые рассматриваются в настоящее время.

4.Самострой – вне закона.

Самовольные постройки сносятся по всей стране на основании судебных решений, но, как правило, речь идёт о небольших павильонах, ларьках и гаражах. В 2015 году появился прецедент сноса торговых центров в Москве, находящихся вблизи станций метро.

Несмотря на иски от собственников зданий со ссылкой на Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Закон «О защите конкуренции», Московский городской суд их не удовлетворил, а апелляционный суд подтвердил его решение, основываясь на нормах владения, пользования и распоряжения землёй в рамках субъектов РФ, каковым является и г. Москва. Кроме того, владельцев торговых центров не удовлетворила сумма компенсации за снос, но московские власти остались непреклонны в своих решениях о сносе объектов, мешающих на их взгляд, работе метрополитена и других городских структур.

5.Залог – это платёжный документ.

Агентство страхования вкладов (АСВ) проиграло дело в Верховном суде у Межпромбанка, у которого в 2010 году была отозвана лицензия. Суть иска в том, что ранее клиент банка оформил в нём ипотечный кредит в размере 707 тысяч долларов для покупки квартиры в центральном округе Москвы. Агентство страхования вкладов стало конкурсным управляющим Межпромбанка после его банкротства и настаивало на отсутствии платежей по кредиту, что подтверждено декларацией о доходах клиента за обозначенный период. АСВ потребовало взыскать с заёмщика 1,4 млн. долларов, включая проценты с неустойкой. Клиент, в свою очередь пытался доказать, что оплатил всё вовремя, хотя у него не было подтверждающих документов, которые якобы утеряны. Тем не менее, залог с квартиры был снят Росреестром по ходатайству банка и заёмщика в 2008 году.

Данный спор закончился удовлетворением иска АСВ со ссылкой на то, что снятие залога – не повод считать кредит выплаченным, после чего Верховный Суд отменил это решение и тем самым создал прецедент, который говорит о том, что снятие залога – это доказательство прекращения всех кредитных обязательств перед кредитной организацией. Это решение послужило возникновению неоднозначной реакции в банковском секторе, ведь подобных дел в стране насчитывается немало.