Добавить объявление

Инвестиции в недвижимость. Продолжение разговора

Сергей Зыков 13 декабря 2016 388

Мы уже не раз писали об инвестициях в недвижимость, как частных инвесторов, так и юридических лиц. Стоит ли сегодня вкладывать финансовые средства в недвижимость? Попробуем разобраться.

Стоит ли вкладывать в недвижимость? © 1000salatov.ruСтоит ли вкладывать в недвижимость?

Кризис есть, но вкладывать в новостройки будем!

За последние годы многие наши сограждане поняли, что недвижимость, в отличие от валюты или золота, стабильно дорожает, временами очень быстро. Это означает, что вложения в недвижимость окупаются достаточно быстро, да и сама она может зарабатывать деньги, например, с помощью аренды. Самым популярным видом инвестиций остаётся покупка квартиры в новостройке на начальном этапе строительства. Несмотря на превышение предложения над спросом в Краснодаре, такие сделки проводятся стабильно, особенно в перспективных местах города, где планируется активное развитие инфраструктуры и транспортной сети. Особенно это касается Прикубанского округа, вся восточная часть которого – сплошные новые микрорайоны.

Краснодар стал одним из самых доступных, в плане приобретения недвижимости, городов России.

Приобретаемая здесь недвижимость, служит в дальнейшем жильём своим собственникам, сдаётся в аренду, перепродаётся. Цены в сравнении с другими районами города и другими регионами здесь очень доступны. Краснодар стал одним из самых доступных в плане приобретения недвижимости городов России. Это привлекает сюда людей из других регионов, а также способствует инвестированию в новостройки коренных краснодарцев, которые приобретают недвижимость детям или для сдачи в аренду. Сколько можно заработать на вложении в новостройку? Примерно 25-30% плюсом к первоначальной стоимости. Здесь нужно учесть ряд факторов: качество ремонта квартиры, готовность микрорайона в целом (инфраструктура, транспорт, коммуникации), расположение относительно центра и важных социально-культурных объектов, благоустройство территории, рекреационные зоны.

Все эти составляющие повышают стоимость квадратного метра. В результате, купив квартиру на стадии фундамента за 1 миллион, можно продать её впоследствии за 1,5-2 миллиона рублей, если вышеуказанные факторы существуют в полном объёме. Конечно, есть и серьёзные риски, как и в любом другом бизнесе. Как бы вы не проверяли компанию – застройщика, по разным причинам у неё могут случиться непредвиденные проблемы. А когда стройка «замораживается», «замёрзнут» и ваши инвестиции, что, к сожалению, происходит регулярно. Вернуться ли они в ожидаемом объёме, сказать сложно, всё зависит от сроков окончания строительства. Если за это время цены будут расти или хотя бы «стоять», вы вернёте ваши вложения.

В любом случае, это выгоднее, чем держать деньги в банке, где годовой доход составит не более 10%. Даже с учётом инфляции, вложения в новостройку окупаются после её своевременной сдачи и перепродаже квартиры. Сдача в аренду – не такой выгодный бизнес, как может показаться, но имея в виду, что квартира всё равно остаётся за вами, а аренда приносит хорошие бонусы и позволяет не тратить средства на содержание недвижимости, любой вариант её использования, кроме простоя, является доходным.

Другие виды инвестиций.

Вложения в коммерческую недвижимость – это торгово – офисные комплексы или отдельно стоящие здания под сдачу в аренду, складские и производственные помещения для той же цели, а также небольшие площади в спальных районах под услуги и офисы. Как правило, стоимость коммерческой недвижимости выше, чем жилой, поэтому расчёт прибыли должен быть очень подробным и понятным.

Прошли времена, когда криминальные деньги массово вкладывались в объекты недвижимости для легализации. Это были и существующие объекты недвижимости, например, старые заводы, которые стали превращаться в новые торговые комплексы, а также новые здания, где выкупались этажи и подъезды для дальнейшей сдачи в аренду. Главным преимуществом обладают те объекты коммерческой недвижимости, которые расположены удачно с точки зрения транспортной доступности и проходимости. Суперсовременные торгово – офисно - развлекательные центры, расположенные «на отшибе» всегда привлекали меньше внимания у населения, чем находящиеся на центральных улицах.

Как правило, стоимость коммерческой недвижимости выше, чем жилой.

Для инвестора важно не просто вложиться в недвижимость, но и в дальнейшем правильно ею управлять, а с этим бываю проблемы, когда нормальное здание в центре почему-то стоит полупустым. Или аренда дорогая, или парковок нет, или офисы неудобной планировки… Все эти вещи необходимо продумывать на стадии проекта, тогда и понимание правильного управления будет «на поверхности». Старые здания всегда требуют перепланировки, отделки фасада, замены коммуникаций. Во что выльются такие траты? В бесконечную беготню по инстанциям для получения согласований и разрешений, поэтому многие инвесторы готовы снести старое здание, чтобы на его месте построить новое, а это может вызвать негативную реакцию у чиновников от культуры, архитектуры и местных жителей, не желающих менять облик своей улицы, даже если он будет красивее и лучше.

Существует такая форма инвестиций, как краудфандинг. Это совместные инвестиции в какой-либо проект, связанный с коммерческой недвижимостью. В России подобной практикой занимается только одна площадка – Aktivo. Участие в проекте может себе позволить инвестор, имеющий сумму не менее 500 тысяч рублей, а объекты недвижимости, предлагаемые на Aktivo, стоят от 100 миллионов рублей. Доходность таких проектов 10-20% годовых, но пока реально такие проекты реализуются в Москве и Подмосковье.

Коллективные инвестиции могут быть востребованы в паевых инвестиционных фондах, которые вкладывают деньги в строительство перспективных объектов коммерческой недвижимости, а также в акции и облигации отечественных компаний. Как правило, инвесторы, участвующие в таких проектах, имеют значительные капиталы и обычному гражданину вряд ли удастся попасть в их число. В этом бизнесе могут очень высокие прибыли – до 50% годовых, но могут быть и убытки, например, из-за неправильного менеджмента в уже работающем объекте недвижимости или катаклизмов вроде санкций и скачков валютного курса рубля.

Российские инвесторы в последние годы много вкладывали в зарубежную недвижимость. Аренда в Европе не даёт таких доходов, как в России из-за налогов и высокой стоимости «коммуналки», прибыль - не более 5% годовых. Кроме того, если нанимать местных управляющих, далеко не всегда они будут торопиться зарабатывать для вас деньги, поэтому лучше самостоятельно управлять своей недвижимостью за рубежом, что бывает неприемлемо по ряду причин.

Бизнес-сектор апартаментов приносит 8-12% годовых.

Вложение денег в апартаменты – хороший вид инвестиций, но этот вид работы с недвижимостью в нашей стране находится в начале своего становления. Кроме того, после 2014 года рынок апартаментов стал даже убыточным и многие владельцы апарт-отелей Москвы и Санкт-Петербурга поднимали вопрос о переводе их в жилой сектор для продажи или организации доходных домов комфорт-класса. Это связано прежде всего с резким уменьшением приезжих европейцев, американцев и других иностранцев, которые снимали апартаменты на долгий срок, а некоторые привозили в Россию семьи. Ситуацию несколько улучшили наши китайские и другие азиатские партнёры, но не на столько, чтобы говорить о высокой доходности, какая была раньше. Апартаменты в курортных зонах – это другая сторона вопроса. Здесь они пользуются популярностью среди арендаторов, а также часто покупаются на стадии строительства для будущего семейного отдыха. Доходность апартаментов различная, но бизнес-сектор приносит владельцам 8-12% годовых, а курортные комплексы – до 25-30%, если апартаменты востребованы. Следует помнить и о сезонности курортного бизнеса.

Выводы.

Инвестиции в недвижимость подразделяются на несколько различных видов. Самый доступный для всех россиян – приобретение квартиры в новостройке. Другие виды инвестиций требуют экономического подхода, изучения рынка, наличия свободных финансовых средств и надёжных партнёрских отношений. Это сложная работа, которая требует не только образования и понимания процессов, происходящих на рынке недвижимости, но и стратегического подхода к инвестициям, как к долгосрочным вложениям. Далеко не все наши сограждане, желающие вложиться во что-нибудь, понимают эти вопросы. Здесь, как и в любом серьёзном деле, нужно действовать по принципу: «семь раз отмерь – один раз отрежь». Чем вкладывать деньги в проект с малопонятными перспективами окупаемости, лучше положите их в надёжный банк, а если появится возможность заработать, вкладывайте, хорошо просчитав все последствия и предполагаемую прибыль. Если она меньше банковских процентов – зачем тратить на это время и деньги?